전세계약 만기로 내용증명을 보내려고 합니다.
2026년 2월 11일자로 계약기간이 만료될 예정입니다.
퇴거 관련하여 11월 2일에 문자로 최초 통보를 드렸으나, 답변이 없어 같은 날 집 문 앞에 연락 요청 내용과 연락처를 기재한 쪽지를 부착하였습니다. (집주인 부부께서 실제론 저희 옆집에 거주 중이세요.)
이후에도 별다른 연락이 없어 내용증명을 발송하려고 하는데, 계약서상 주소지가 실제 거주지와 다릅니다. 두 주소 모두로 발송하려 하나, 계약서상 주소에는 호실 등의 세부 정보가 기재되어 있지 않아 우편 발송이 어렵습니다. 실제 거주지는 저희와 같은 건물의 옆 호실인데, 이 경우 어느 주소로 내용증명을 보내야 할지 궁금합니다. 또한 계약서상 주소가 아닌 실제 거주지로 발송할 경우 추후 법적 효력이나 문제 소지가 있을지도 걱정됩니다.
추가로, 계약 만료일에 전세보증금을 돌려받지 못할 경우 제가 취할 수 있는 조치에 대해서도 안내 부탁드립니다.
안녕하세요, 법률사무소 가양 대표변호사 부석준입니다.
전세 계약 만료를 앞두고 내용증명 발송 주소와 보증금 미반환 시 조치에 대해 문의하셨습니다. 질문자님께서 계약갱신 거절 통지를 이미 문자와 쪽지로 하셨으므로, 남은 절차와 법적 효력에 대해 안내해 드리겠습니다.
우선, 계약 갱신 거절 통지의 효력에 대해 말씀드립니다. 주택 임대차보호법에 따라 계약 만료일 (2026년 2월 11일) 6개월 전부터 2개월 전까지 (2025년 8월 11일부터 2025년 12월 11일까지) 임대인에게 갱신 거절 통지를 해야 합니다. 질문자님은 11월 2일에 문자와 쪽지로 통보하셨으므로, 이는 법적 기한 내에 이루어진 적법한 계약 해지 통지입니다. 통지의 효력은 상대방에게 도달한 때 발생하며, 내용증명은 그 내용에 대한 증거의 역할을 할 뿐이지, 문자로 통보한 경우(해당 전화번호가 임대인 번호가 맞다면) 이미 도달이 인정되므로 내용증명과 동일한 법적 효력이 발생합니다. 따라서 통지 자체의 효력은 이미 발생했으며, 내용증명은 추후 소송에서 입증 자료를 보강하는 차원에서 발송하는 것입니다.
다음으로, 내용증명 발송 주소에 대해 말씀드립니다. 내용증명에서 수신인의 주소는 상대방이 실제로 내용물을 수령했다는 사실이 우체국의 수신 증명으로 확인만 되면 족한 것이지, 계약서상 주소와 실제 거주지 주소 중 어느 곳으로 보냈느냐에 따라 효력이 달라지지 않습니다. 집주인 부부가 현재 질문자님과 같은 건물의 옆 호실(실제 거주지)에 거주 중이시므로, 실제 거주하는 옆 호실 주소로 발송하는 것이 내용증명이 도달했다는 사실을 가장 확실하게 확보할 수 있는 방법입니다. 만약 불안하시다면, 계약서상 주소지가 정확히 특정되지 않아 우편 발송이 어렵더라도, 계약서상 주소와 실제 거주지 두 곳 모두에 내용증명을 발송해 두는 것이 법적 분쟁 시 더욱 유리합니다.
마지막으로, 계약 만료일(2026년 2월 11일)에 전세보증금을 돌려받지 못할 경우 취할 수 있는 조치는 다음과 같습니다. 만료일이 지나도 보증금을 반환받지 못하면 즉시 법원에 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다. 임차권등기명령은 질문자님이 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권을 유지시켜 주어 보증금을 안전하게 확보하는 가장 중요한 조치입니다. 이와 동시에 전세금 반환 청구 소송을 제기하여 법원의 승소 판결을 받은 후, 이를 근거로 임대인의 재산에 대해 강제집행(압류)을 진행하여 보증금을 회수해야 합니다. 따라서 만료일 다음 날부터 바로 임차권등기명령 신청을 준비하시는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
계약서상 거주지와 달라도 상대방이 실제로 거주하는 곳을 알고 있다면 그곳으로 송달 등 진행하시면 됩니다. 당사자가 정상 수령하면 송달의 효력이 인정될 것입니다.이상입니다
결론 및 핵심 판단
내용증명은 계약서상 주소지로 발송하는 것이 원칙이며, 그 주소가 불명확하더라도 법적 통지의 효력을 확보하기 위해 반드시 계약서상 주소로 1통을 발송해야 합니다. 다만 실제 거주지가 명확히 확인되고 그곳에서 우편 수령이 가능한 경우, 추가로 실제 거주지에도 병행 발송하는 것이 안전합니다. 이 경우 양쪽 발송 모두 보관증명과 배달증명까지 함께 신청하면 향후 법적 증거로 충분히 인정될 수 있습니다.법리 검토
주택임대차계약과 관련된 해지나 갱신 거절 의사표시는 상대방이 통지 사실을 알 수 있는 상태에 놓였을 때 효력이 발생합니다. 계약서상 주소로의 통지가 원칙이지만, 임대인이 그 주소에 거주하지 않거나 현실적으로 수령이 불가능한 경우에는 실제 거주지로의 송달도 효력이 인정됩니다. 다만 주소 불명확 시 반송되더라도 발송사실이 입증되면 통지의무는 다한 것으로 봅니다.수사 또는 재판 대응 전략
계약 만료일이 도래했음에도 보증금이 반환되지 않으면, 즉시 내용증명 발송 후 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지해야 합니다. 이후 집을 비우고도 보증금 회수가 지연될 경우 전세보증금반환소송을 제기할 수 있습니다. 또한 임대인이 반환의무를 지연하면 법정이율에 따른 지연손해금도 청구 가능합니다.추가 조치 및 유의사항
내용증명은 계약서상 주소와 실제 거주지 두 곳 모두로 발송하시고, 등기우편 영수증과 배달조회내역을 반드시 보관해야 합니다. 이후 반환이 지연될 경우 보증보험 가입 여부를 확인하고, 가입되어 있다면 보증기관을 통해 대위변제를 요청할 수도 있습니다.