전세 계약 시 특약을 넣을 때 협의가 안되는 경우 대응

Question

아래는 문자로 부동산 중개인에게 받은 내용입니다.현재 상황은 아래 일시에 적혀있는대로 (계약을 위한 의사표시로 200만원 입금) 한 상황입니다.본 계약은 아직 진행하지 않은 상황입니다.- 부동산 임대차 계약 -- 호 수 : 000호- 구 분 : 임대(전세)- 보증금 : 2.9억원- 일 시 : 2026.02.12일(계약을 위한 의사표시로 200만원 입금)- 본계약일 : 입금 후 2주이내 협의- 잔금일 : 2026.3월18일- 임대인 : 000- 임차인 : 000- 중개업소 :000공인중개사사무소 / 대표 : 000- 계약의 의사를 확정하기 위함으로 계약금중 일부금액(200만원)을 입금한다.임대인은 계약금의 배액 임차인은 계약금 일부금액을 포기하고 본 약정을 해지할수있다.- 금일 입금액을 계약금의 일부로 본다.- 단순변심으로 계약취소시 계약금 반환불가- 임대인 및 물건의 사유로 전세대출(허그청년버팀목 목적물변경) 및 보증보험(전액) 가입불가 시 계약은 무효로 하며 지급받은 금원 전액을 반환한다.- 해당내용은 본계약까지 유효하며, 본계약시 본계약내용을 따른다.- 부동산 수탁하며 임대인 최종 동의 후 임대인에게 입금하기로 한다.입금계좌 : 000예금주 : 000본 계약시 특약을 아래와 같이 넣으려고 합니다.1. 임대인 및 물건의 사유로 허그청년버팀목 목적물변경 및 보증보험(전액) 가입 불가 시 계약은 무효로 하며 지급받은 금원 전액을 반환한다.2. 계약 체결일과 잔금일 사이에 추가 근저당 설정, 가압류, 압류 등권리변동이 발생할 경우 즉시 임차인에게 통보한다.임차인의 동의 없는 권리변동이 있을 시 임차인은 계약을 해제할 수 있으며,임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다.질문은1. 특약 협의가 안되어 본 계약을 진행하지 않을 때 (계약을 위한 의사표시로 200만원 입금) 을 돌려 받을 수 있는지?2. 추가로 넣고 싶은 아래 특약을 넣을 수 있는지, 넣어도 되는지임차인의 대출 승인 또는 보증보험 가입이 불가한 경우,본 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다.(임차인 귀책이 아닌 경우의 자동 해제 조항)이상입니다. 답변은 많은 도움이 됩니다. 정말 감사합니다.

김도균 · Accepted Answer

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 가계약금 반환의 법적 근거  많은 임대인들이 “가계약금은 돌려줄 수 없다”고 주장하는 경우가 많지만, 최근 대법원 판례는 이에 대해 엄격한 기준을 적용하고 있습니다.- 주요 판례: 대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187    - 이 판례에 따르면, 가계약금을 지급했다고 해서 반드시 민법 제565조(해약금)에 따라 몰취되는 것은 아닙니다.    - 임대인과 임차인 사이에 ‘가계약금을 해약금이나 위약금으로 한다’는 명확한 합의가 없었다면, 임차인이 계약을 포기하더라도 임대인은 가계약금을 돌려줘야 합니다.  - 적용 사례: 질문자님처럼 “특약 협의가 안 되면 계약하지 않겠다”는 조건으로 가계약금을 지급했는데, 임대인이 이를 받아들이지 않았다면, 이는 ‘계약의 중요한 내용에 대한 합의가 이뤄지지 않은 경우’에 해당합니다. 따라서 위 판례에 따라 원칙적으로 가계약금 반환을 요구할 수 있습니다.2. 요청하신 특약의 법적 효력  작성하신 특약들은 2026년 기준으로 정부와 법원에서도 권장하는 ‘표준 특약’에 가까운 내용입니다.- 보증보험 가입 불가 시 계약 해제 조항    - 전세사기 특별법과 주택도시기금법을 근거로, 임대차계약은 집의 안전성 확보가 전제입니다.    - 최근 법원은 보증보험 가입이 불가능할 경우, 이를 ‘계약의 목적을 달성할 수 없는 중대한 사정’으로 인정하고 있습니다. 이런 특약이 있으면 임대인은 보증금 반환의무가 있다는 취지로 판단합니다.- 잔금일 익일까지 권리 변동 제한 조항    - 주택임대차보호법 제3조 1항에 근거합니다.    - 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생하는데, 이 점을 악용해 계약 당일 근저당을 설정하는 사기를 막기 위한 조항입니다.    - 대법원은 근저당 등 권리 변동이 계약상 의무를 위반한 경우, 임차인에게 계약 해제 및 손해배상 청구권이 있다고 보고 있습니다.3. 중개사에게 전달할 수 있는 ‘강력한’ 한마디  중개사나 임대인이 특약에 난색을 표할 경우, 아래와 같이 말씀하셔도 좋습니다. “최근 대법원 판례(2022다247187)에 따르면, 명확한 해약금 약정이 없는 한 가계약금은 반환하는 것이 원칙입니다. 저는 ‘대출 및 보증보험 특약 합의’를 계약성립의 필수조건으로 명확히 제시한 만큼, 이 합의가 이뤄지지 않으면 계약이 성립되지 않은 것이므로 가계약금은 당연히 돌려받아야 합니다. 안전한 거래를 위해 본 계약서에 해당 특약을 명확히 적어주시기 바랍니다.”

최현 · Answer

안녕하세요. 공인중개사입니다.현재 문구에 전세대출·보증보험 가입 불가 시 계약 무효 및 전액 반환, 본계약 전까지 유효가 들어가 있으니, 본계약 전 단계에서 특약 합의가 결렬되어 계약이 성립하지 않았음을 문자·통화기록으로 남기고 반환을 요구하는 방향이 실무적으로 유리합니다.추가 특약은 임차인 귀책이 아닌 대출 승인 거절 또는 보증보험 불가 시 무효 및 전액 반환처럼 귀책 사유를 명확히 적는 방식이 좋고, 입금액이 가계약금인지 계약금 일부인지 표현이 섞여 있으니 반환 조건과 기한을 딱 잘라 재확인해두셔야 합니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.1. 특약 협의가 안될 경우 임대인과 임차인 서로 협의 하에 계약금을 돌려 받을 수도 있고 돌려받지 못할 수도 있습니다.임대인과 협의 하시길 바랍니다.2. 임대인 동의 하에 넣어도 됩니다. 임대인과 협의 하시길 바랍니다.감사합니다.

김희영 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약금을 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임차인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없어서 입금한 금액을 돌려받을 수 없습니다. 이러한 경우를 대비해 "가계약은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 좋습니다.계약은 양당사자의 의사의 합치로서 이루어지므로, 대출승인이나 보증보험 가입이 불가할 때 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다는 내용을 특약으로 넣을 수는 있으며 실제로 현장에서 적용되고는 있지만 상대방이 동의하지 않으면 기재가 불가능 할 것입니다.

최천호 · Answer

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.질문 1 : 네 돌려받을 가능성이 높아보입니다. 문자 하단에 보니깐 본계약시 본계약 내용에 따른다고 적혀있으니 이는 현재 가계약 상태이며 본계약에서 특약 등 세부 조건이 합의되지 않으면 계약이 성립되지 않은 것으로 보아 원칙적으로 돌려줘야 합니다. 단순 변심이 아니라 필수적인 안전장치에 대한 상호 합의가 불가능하여 본계약에 이르지 못했다는 점을 분명하게 전달하시면 됩니다. 질문2: 추가 특약 반드시 넣으세요 이미 문자 내용에 포함되어 있지만 이를 임대인/물건 사유로 인한 거절 시 무효 및 전액 반환으로 더 명확히 해서 본계약서에 박으셔야 안전합니다. 잔금 전 근저당 설정 금지 등은 임차인의 보증금을 보호하는 지극히 상식적이고 정당한 요구이므로 이를 거부하는 임대인과는 계약 자체를 하지 않는 것이 안전하다고 생각합니다.

최병옥 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.위의 특약의 경우 임대인이 동의를 하게 되면 바로 넣을 수 있습니다. 즉 특약사항은 임대인과 임차인사이 동의 및 합의에 의해서 넣을 수 있는 계약 특약사항입니다.하지만 특약사항 미합의로 계약이 파기 될 경우 가계약금은 반환이 어려울 수도 있을 것으로 보입니다.감사합니다.

고경훈 · Answer

1. 특약 협의가 안되어 본 계약을 진행하지 않을 때
(계약을 위한 의사표시로 200만원 입금) 을 돌려 받을 수 있는지?

===> 추가적인 사항이 협의가 되지 않았고, 특약조건에도 없다면 이를 이유로 계약해제를 할 수 있습니다.

2. 추가로 넣고 싶은 아래 특약을 넣을 수 있는지, 넣어도 되는지
임차인의 대출 승인 또는 보증보험 가입이 불가한 경우,

본 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다.
(임차인 귀책이 아닌 경우의 자동 해제 조항)

==> 가급적 반영을 요구하심이 적절해 보입니다. 가계약금 입금 전 단계에 입력해야 하는데 늦은 감이 있습니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이미 계약금 일부가 지급되었고문구상 계약 성립 요소가 상당 부분 갖춰졌습니다 본계약서에 새로운 조건을 추가하려면 임대인의 동의가 반드시 필요합니다임대인이 거부하면 계약 유지는 됩니다또는 임차인이 해지 시 200만원 포기하는 구조입니다특약 협의 안 되면 200만원 반환?원칙적으로 어렵습니다단순 협의 불발은 임차인 해지로 볼 가능성이 높습니다추가 특약은 넣을수 있는데 임대인의 동의가 있어야 합니다부동산에 두번째 특약을 넣는 조건으로 계약을 하고 싶다고 먼저 문의하시기 바랍니다

김용재 · Answer

안녕하세요. 김용재 공인중개사입니다.모든임차인들의 걱정을정리해놓으섰네요2번질문은당연한사항이고요1번질문은200만원입금전 합의가좋았 습니다.하지만 임대인의귀책사유로대출불가시라는용어가있는만큼 합의가능성이 있습니다팁을드리자면 중개사를만나협조를구하시길권합니다

김경환 · Answer

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.네 당연히 돌려받을 수 있습니다.특약에 보시면임대인 및 건물의 사유로 라는 말이 있죠이게 핵심입니다.임대인 쪽 문제가 된다면 당연히 계약금 전액을 돌려받아야 합니다.다만 일반적으로 사고가 나는 경우가임차인쪽 문제로 대출이 안나올시 문제가 됩니다.그러니 계약전에 꼼꼼히 살펴서 담당직원과 상담받아보시길 권합니다.그리고 2번 질문은 서로 상충되요임차인 귀책이 아닌 경우의 자동해제 조항이라 써놓고 문구에는 임차인이 대출이 안될시.. 라고 하면위에 임대인 및 건물의 사유라는 말이 귀책사유가 임대쪽에 있다는 말인데궂이 이런 조항을 넣을 이유가 없겠죠?중개사님과 잘 상의하셔서 문제없이 계약 진행하시길 바랍니다.