부모님께서 구매해주신 공동명의의 집이 하나 있는데 단독명의로 변경 후 실거주 가능한가요?

Question

지금 당장 실거주할 예정은 아니고 돈 좀 모으고 세금을 낼 수 있을 때 단독명의로 변경 후 실거주 하라고 하십니다.

현재 시가는 2억 6500 정도이며 동생과 공동명의인 상태입니다.

지금은 전세로 다른 분들이 거주 중이십니다.

위의 내용으로 보았을 때, 단독명의 변경 및 실거주할 때 드는 금액이 어느 정도일까요?

리모델링 같은 개인적인 부분 제외하고 세금 같이 필수로 드는 금액으로 부탁드립니다.

추가로 필요한 정보들이 있으면 말씀 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

부모님께서 구매해주신 공동명의의 집을 단독명의로 변경하고 싶으시다면, 증여세와 취득세를 내셔야 합니다. 증여세는 부모님께서 동생과 공동으로 소유하고 있는 주택의 지분을 증여하시는 경우에 발생하는 세금이고, 취득세는 증여받은 주택의 지분을 등기하시는 경우에 발생하는 세금입니다. 또한, 농어촌특별세와 지방교육세도 함께 부과됩니다

증여세와 취득세의 세율은 주택의 가격, 증여자와 증여받는 자의 관계, 증여받는 자의 주택 소유 여부 등에 따라 달라집니다. 일반적으로 부모님과 자녀간의 증여는 가족간 증여로 분류되어 세율이 낮게 적용됩니다

그러나, 증여받는 자가 이미 주택을 소유하고 있거나, 증여받은 주택이 고가주택이거나, 증여받은 주택을 실거주하지 않는 경우에는 세율이 높아질 수 있습니다

따라서, 증여세와 취득세를 정확하게 계산하려면, 증여받는 자의 주택 소유 현황, 증여받은 주택의 공시가격, 증여받은 주택의 지분 비율 등을 알아야 합니다

만약, 증여받는 자가 주택을 소유하지 않고, 증여받은 주택이 고가주택이 아니고, 증여받은 주택을 실거주하려는 경우에는, 다음과 같은 방법으로 증여세와 취득세를 대략적으로 계산할 수 있습니다

증여세 = (공시가격 x 증여받은 지분 비율 x 증여세 세율) - 기본공제액

취득세 = (공시가격 x 증여받은 지분 비율 x 취득세 세율) + 농어촌특별세 + 지방교육세

예를 들어, 현재 시가가 2억 6500만원인 주택을 부모님께서 동생과 5대5로 공동 소유하고 있고, 그 중 50%를 증여받으려는 경우에는, 다음과 같이 증여세와 취득세를 계산할 수 있습니다

증여세 = (2억 6500만원 x 50% x 10%) - 3억원 = 0원

취득세 = (2억 6500만원 x 50% x 1%) + (2억 6500만원 x 50% x 1% x 10%) + (2억 6500만원 x 50% x 1% x 20%) = 1650만원 + 165만원 + 330만원 = 2145만원

증여세는 기본공제액이 3억원이므로, 증여받은 주택의 가격이 3억원 이하이면 증여세가 면제됩니다. 취득세는 취득세 세율이 1%이고, 농어촌특별세가 취득세의 10%, 지방교육세가 취득세의 20%로 부과됩니다

이렇게 계산한 증여세와 취득세는 대략적인 금액이므로, 실제로 내셔야 하는 세금과 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 세금을 알고 싶으시면, 세무사나 관할 세무서에 문의하시는 것이 좋습니다

단독명의로 변경하고 실거주하시려면, 증여세와 취득세 외에도 다른 비용이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 주택을 등기하시려면 등기수수료를 내셔야 하고, 전세로 거주하고 있는 분들과 계약을 해지하시려면 전세금을 돌려주셔야 합니다. 또한, 실거주하시려면 리모델링이나 수리비 등이 필요할 수 있습니다. 이러한 비용들은 개인적인 부분이므로, 정확하게 알려드리기 어렵습니다

Answer 2

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

형제와 공동명의 주택을 단독명의로 변경 하려면 지분을 전부 매수 하거나 증여로 받을 수 있습니다.

지분을 매수하면 취등록세, 증여로 지분을 받으면 증여취득세를 납부 합니다. 증여 금액에 따라 증여세를 납부 할 수 도 있습니다.