1년 월세 계약에서 묵시적 갱신과 임대차 기간 2년 법률 중 어떤것이 어떻게 적용되는지 궁금합니다.

Question

안녕하세요

오피스텔을 1년 월세로 계약해 1월 31일 계약 만료를 앞두고 있습니다.

임대인이 계약 만료 전 2~6개월 간 계약 관련 언급을 전혀 하지 않았고 얼마 전 연락이 와서 월세 인상과 함께 부동의 시 퇴거를 요청했습니다.

이와 관련해서 알아보니 묵시적 갱신이 가능하여 지난 계약과 동일한 월세, 보증금, 계약 기간으로 자동 갱신이 될 수 있다는 내용과, 1년 월세 계약시에는 임대차 기간 2년 미만의 경우 그 기간을 2년으로 보는 법이 우선 적용될 수도 있다는 내용을 함께 찾을 수 있었습니다.

그런데 임대차 기간 2년으로 보는 법이 우선 적용된다면, 1년이 지났으니 월세가 인상이 가능하고, 묵시적 갱신이 적용되면, 지난 계약과 동일하니 월세가 동결되는게 맞는 것 같은데, 어떤게 적용될지 궁금합니다.

현재 상황에서 월세를 동결하고 계약을 연장할 수 있는지, 동결하지 못한다면 임대료 증액 상한 5% 한도를 적용 받을 수 있는지 도 간단히 답해주시면 감사드리겠습니다!

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

2년이 적용된다는 것은 최초 계약내용 그대로 2년이 된다는 의미입니다. 묵시적 갱신에 비해 더 불리하게 해석될 이유는 없습니다. 2년 계약기간을 주장하시는 것이 가장 깔끔한 구성입니다.

한편 5% 인상이라는 것은 시세의 변화 등 상황이 변한 경우에 가능한 것으로 일반적으로는 쉽게 인정되는 것이 아닙니다. 임대인이 요구해도 임차인은 거부할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

위와 같이 주택임대차보호법에 따라 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 간주할 수 있고 임차인은 다만 2년 미만으로 정한 기간에 대하여 유효함을 주장할 수 있습니다.

따라서 현재 단계에서 계속 거주하려 하나 임대료를 증액하지 않으려면 위 규정에 따라 임대차계약기간이 2년이라는 점을 주장하시는 게 나을 것으로 보입니다.

한편 묵시적갱신이 이루어진 경우에도 그 사유에 해당하면 보증금이나 월세의 증액이 가능하고 다만 임차인이 동일조건을 이유로 거부하면 소송으로 다투게 됩니다.