아파트 묵시적 계약 관련 조건 문의드려요 (2년 연장 후 추가 2년)

Question

1. 2021년 8월 말 계약

2. 2023년 계약 만료 전 갱신청구권 사용으로 2년 계약 연장

3. 이후 25년 8월 중순까지 임대인 연락없음

4. 25년 8월 중순 전세자금대출 연장을 위해 임대인 연락하여 대출 관련 연락오면 동의 요청

5. 임대인 월세 30만원 인상 요청

6. 묵시적 갱신으로 알고 있었는데 당황스럽다고 의견 전달하고 월세 15만원 인상으로 협의 (문자)

현재까지 진행한 상황 정리입니다.

묵시적 갱신 기한이 지나면 임대인이 임차인에게 5% 내에서 인상 요청을 할 수 있고, 임차인은 거절해도 된다고

나와있던데, 저같이 이미 2년 연장해서 살고 있는 경우에도 동일한 적용을 받을 수 있는지

그리고 문자로 협의한 상태에서 묵시적 갱신 관련 내용을 임대인에게 공유하여 원복이 가능한지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

계약갱신청구권을 사용하여 살고 있더라도 묵시적 갱신은 가능합니다. 묵시적갱신은 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 이루어 집니다. 묵시적갱신은 기존계약과 동일한 조건으로 연장되므로 보증금과 월세도 동일하게 유지됩니다. 하지만 이미 협의에 의해 월세를 인상하셨다면 되돌리기는 쉽지 않아 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

첫 임대차계약 후 계약갱신청구권을 행사를 하여 2년 거주 중 묵시적 갱신이 되어 다음 2년 더 묵시적갱신으로 가게 될 경우 기존 임대차조건 그대로 거주를 하시면 됩니다. 즉 묵시적갱신은 기존 조건 그대로 갱신이 되는 것이고,

만일 계약갱신청구권로 계약이 완료가 되어 완전하게 새로운 계약이 성립이 된다면 5%가 넘어도 되지만,

위의 경우 묵시적갱신으로 보는 것이 맞을 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

현재 묵시적갱신이 이미 성립되었다면 이후에 인상요구등은 모두 거절하실수 있습니다. 단,묵시적갱신이라도 상호합의에 따라 새로운 조건이 생긴경우 이를 인정하게 됩니다. 쉽게 말해서 4번이후에 5번요구를 거절하고 묵시적 갱신을 주장하였다면 문제가 없으나, 6번을 합의함으로써 이를 우선하여 적용하게 됩니다. 쉽게 말해서 묵시적갱신은 법률에 의한 자동계약연장이지만 임대인과 임차인 상호협의하여 새로운 조건으로 계약을 체결하는것은 계약자유원칙에 따라 유효함인정 됩니다. 즉, 이미합의를 하셨기에 추가적인 수정은 상대방동의 없이는 불가합니다.

그리고 묵시적갱신이 이미 성립된 상황에서는 5%이내 인상을 요청할수 없습니다, 말그대로 법에 따른 동일조건으로 갱신된것이기에 설령 임대인이 이런 요구를 해도 이를 거부하면 그만입니다. 5%이내 인상을 요구할수 있는건 만기전 임차인이 갱신청구권을 사용한 경우에 해당됩니다. 위 경우는 이미 묵시적갱신이 성립되어 계약이 연장되었던 상태이기에 추가적인 인상을 동의할 이유가 없습니다,

Answer 4

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

묵시적갱신기한 이후 임대인이 임차인에게 5%이내 인상요청은 없습니다.

당사자간 합의만 있으면 5%가 아닌 그 이상도 증액 가능합니다.

질문자의 경우 이미 묵시적갱신이 되었으나 합의로 15만원 올린거로 보이는데

해당 경우, 착오로 인한 합의 주장하시어 기존 묵시적갱신 조건 그대로 번복 및 주장 가능합니다.

추가 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

묵시적 갱신이 되면 기존 계약대로 임대료 인상 없이 2년 거주가 가능합니다.

임대인은 6~2개월 전까지 계약에 대한 별도 통지가 없고 임차인은 2개월 전까지 의사 표시를 하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다.

따라서 묵시적 갱신이 된 것으로 보입니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,갱신청구권 후에도 묵시적 갱신 보호 적용됩니다

,묵시적 갱신 시 5% 제한 적용됩니다

,문자 합의의 구체성에 따라 다르며, 정식 계약서가 없고 묵시적 갱신이 먼저 성립되었다면 원복 주장 가능성 있습니다

임대인이 수용하지 않을 경우, 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률구조공단에 상담 요청 해보시기 바랍니다

Answer 7

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

2년 거주 후 갱신청구권을 사용 후 다시 2년이 지나 묵시적 갱신으로 연장이 되었습니다.
이 경우도 마찬가지로 최대 5% 월세 인상 규정이 적용이 됩니다. 하지만 30만원 인상 시 5% 넘었을 것으로 보이지만 15만원으로 당사자 협의가 있었던 상황이라면 법적 구속력이 있어 원복을 하시려면 상대방의 동의가 있어야 하며 일방적인 변경은 어렵습니다. 즉 임대인에게 묵시적 갱신으로 5% 인상을 요구하여 수용이 된다면 가능하지만 거부하는 경우 지금으로서는 강제하실 수 없어 임대인과 다시 협의를 하시는 방법이 최선이라 보여집니다.

Answer 8

1. 2021년 8월 말 계약

2. 2023년 계약 만료 전 갱신청구권 사용으로 2년 계약 연장

3. 이후 25년 8월 중순까지 임대인 연락없음

4. 25년 8월 중순 전세자금대출 연장을 위해 임대인 연락하여 대출 관련 연락오면 동의 요청

5. 임대인 월세 30만원 인상 요청

6. 묵시적 갱신으로 알고 있었는데 당황스럽다고 의견 전달하고 월세 15만원 인상으로 협의 (문자)

현재까지 진행한 상황 정리입니다.

묵시적 갱신 기한이 지나면 임대인이 임차인에게 5% 내에서 인상 요청을 할 수 있고, 임차인은 거절해도 된다고

나와있던데, 저같이 이미 2년 연장해서 살고 있는 경우에도 동일한 적용을 받을 수 있는지

그리고 문자로 협의한 상태에서 묵시적 갱신 관련 내용을 임대인에게 공유하여 원복이 가능한지 궁금합니다

==> 묵시적인 계약갱신인 경우 기존 임차조건으로 자동연장되는 만큼 임대인의 요구에 응하지 않아도 되는 사항입니다. 그리고 문자로 협의되었다면 사정변경원칙에 따라 이 조건을 준수해야 합니다.

Answer 9

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

문제는 문자로 임대인과 임차인이 임대료 15만원 인상에 합의한 부분입니다. 문자 역시 의사 표시가 명확히 드러나면 계약의 효력이 인정될 수 있기 때문에, 형식은 간단해도 새로운 계약 합의로 해석될 여지가 있습니다.

결국 법적으로 갔을 때 "15만원 인상으로 합의가 되었다." 라고 볼 여지가 있는 것이지요.

다만 임차인이 추후 법적 근거를 들어 묵시적 갱신과 5% 제한 규정을 임대인에게 다시 알리고 원 계약 조건을 유지하고 싶다는 의사를 명확히 표시하면, 합의 효력이 다투어질 수 있습니다. 결국 문자 합의가 ‘강제력 있는 새로운 계약’으로 인정될지 여부는 상황과 표현 방식에 따라 달라질 수 있기 때문에, 임차인이 원복을 요구하려면 가급적 빠르게 “묵시적 갱신에 따라 기존 조건을 유지하고 법정 한도 이상 증액은 동의하지 않는다”는 뜻을 문서나 문자로 다시 알리는 것이 좋습니다.

말씀하신 대로 묵시적 갱신이 이루어지면 상한 5% 이고 이것 또한 임차인의 동의하에 가능한 것이기 때문에 동의 철회를 하시어 문자로 보낸 내용에 대해 번복하시는 것이 좋겠습니다.

매달 15만원은 너무 크잖아요.

잘 해결되시면 좋겠습니다. 감사합니다.