최초계약 후 계약연장 시 특약사항 효력

"처음 계약당시부터 월세는 묵시적 계약연장이 아닌 1년단위로 자동연장 된다, 60일전에 통보하지 않으면 묵시적갱신계약이 아닌 자동연장이니 퇴실 시 세입자 구하고 나가야 한다"

이런 조항이 있는 계약서에서 임차인이 동의를 했고, 그 뒤로 1년씩 아무 말 없이 자동연장 됐다면

1. 임차인이 일방적으로 해지통보 할 시 세입자를 구해야하는 게 맞나요? 이 경우 계약서에 특약으로 적혀있더라도 묵시적갱신계약으로 인정되나요?

2. 원래 임차인이 해지통보 할 때 임대인과 협의해야하나요 아니면 통보만 하면 되는건가요?

3. 만약 특약사항을 임차인이 인정했다고해도 특약사항보더 주택임대차보호법이 우선이 되나요?