1년 단위 계약도 묵시적 갱신이 가능한가요??
안녕하세요.
1년 단위로 계약한 월세도 묵시적 갱신이 적용 되는지 궁금합니다.
1월 중순, 계약만기 3개월 전 세입자에게 만기일 고지 및 나갈의향을 물어봤고 저세한 인상굼액 등 세부조건제시를 3월에 했습니다.
그랬더니 2달전 고지를 안했다고 묵시적갱신을 요구하는데요.
1년 단위 계약에도 묵시적갱신이 적용되는지 그리고 1월에 계약만료 및 이사 의향을 물어봤는데 그건 어찌볼 수있는지 궁금합니다!!
안녕하세요. 이성훈 변호사입니다.
1년 단위 계약의 경우는 묵시적 갱신 규정대신
2년 미만의 계약은 기간을 2년으로 본다는 규정이
우선 적용된다는 것이 판례의 입장입니다.
1년 계약이라도 묵시적 갱신이 적용된다면 갱신된 기간은 2년이 적용되어야 하는데
임대인 입장에서는 임차인이 2년 의제 규정을 적용할지
묵시적갱신 규정을 적용할지에 따라서 계약기간이 달라지게 되므로
불안정한 상태가 되어
2년 의제규정이 우선 적용된다고 본 사례가 있습니다.
따라서 1년으로 계약한 경우는 처음부터 기간을 2년으로 본다는 규정이 적용될수 있고
다만, 임차인은 1년의 계약이 유효함을 주장할수는 있으므로
1년 만기로 계약의 종료를 주장하거나 처음부터 2년의 기간을 주장할 수 있습니다.
안녕하세요. 이성재 변호사/세무사입니다.
2년 미만으로 정한 경우에는 임차인은 1년을 주장할 수 있고, 2년을 주장할 수 있습니다. 위의 경우 임대인이 미리 고지를 하지 않은 경우로 보아 2년의 임차 기간으로 정해 질 수 있습니다. 이는 묵시적 갱신은 아니라 법적으로 정해져 있는 임차 기간입니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
묵시적 갱신이 아니더라도 2년의 계약기간을 주장할 수 있기에 계약이 종료되었다고 보기는 어려울 것이라고 생각합니다.
질문하신 내용에 기초하여 드린 답변으로 구체적인 상황에 따라 결론은 달라질 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 이상, 답변드립니다.
아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
1년단위 계약에도 묵시적 갱신이 적용되며, 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우라면 묵시적 갱신규정이 적용됩니다. 이 경우, 임차인은 언제든 계약해지를 주장할 수 있고, 이는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.
주택임대차보호법은 2년 미만으로 정한 임대차의 기간을 2년으로 보되 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있도록 규정하고 있을 뿐 묵시적 갱신 규정을 적용할 수 있는 임대차계약에 대해서 제한을 두지는 않습니다. 따라서 임대차계약기간을 1년으로 정한 경우라 하더라도 묵시적 갱신 규정은 적용됩니다. 2020년 7월 주택임대차보호법 개정으로 인해 묵시적 갱신을 저지하기 위한 임대인의 계약갱신거절 통지기간은 임대차기간 만료 2개월 전으로 규정되었습니다. 따라서 임대차 계약 만료 2달 전에 계약갱신거절 또는 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않았다면 묵시적 갱신이 될 것으로 보입니다. 사안에서 단순히 2달 전에 계약만료 및 이사 의향을 물어본 것만으로는 계약갱신거절 또는 계약조건 변경에 관한 통지를 한 것으로 보기는 어려울 것 같습니다(세부조건은 3월에 이야기하셨으니까요).
관련법령
주택임대차보호법
제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
안녕하세요. 김진우 변호사입니다.
질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.
1년 단위 계약이라고 하여 다른 점은 없으며 묵시적 갱신이 가능합니다. 기간종료 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 갱신저걸 또는 계약조건 변경 등을 요구한 경우가 아니라면 기존과 동일한 조건으로 계약이 된 것으로 보는 것이 맞다고 보입니다.
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.