임차인에게 불리한 특약은 모두 효력이 없는 것인가요?
임대차계약을 맺고 계약갱신기간이 도래했으나, 세입자도 집주인도 아무런 얘기를 안하면 묵시적으로 갱신된 것으로 볼 수 있나요?
그렇다면 자동연장 상황에서 집주인이 새롭게 계약서를 쓰자며, 전세계약 맺어놓은 물건을 매매로 팔았을 때에는 세입자가 계약해지한다는 특약을 넣어도 법적으로 효력이 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
네, 만기 6~2개월전까지 아무런 의사통보가 없이 지나갔다면 묵시적 갱신이 성립된것으로 볼수 있습니다, (단 최초 1년계약후 재계약시에는 적용x) , 계약서를 작성하면서 추가되는 특약 역시도 합의에 따른 것이므로 효력이 있습니다. 다만 질문처럼 임차인에게 불리하거나, 강행규정을 벗어난 특약내용은 효력이 없습니다. 즉 위 조항은 사실상 효력이 없다고 판단됩니다.
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안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
임차인에게 불리한 특약은 주택임대차보호법에 따라 효력이 없습니다. 주택임대차보호법 제10조에 의하면, 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 명시되어 있습니다.
또한, 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는 경우는 임대인이나 임차인 양쪽 모두 계약 갱신이나 해지에 대해 아무런 통지를 하지 않았을 때 발생합니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인에게 계약 갱신이 불가하다는 통지를 하지 않은 경우, 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 갱신됩니다. 마찬가지로 임차인도 계약 해지에 대한 통지를 임대인에게 하지 않을 경우, 계약이 자동으로 갱신됩니다.
전세계약이 매매로 인해 자동 연장된 상황에서, 집주인이 매매한 후 새로운 계약서를 작성하자고 할 때, 세입자가 계약해지를 원한다면, 이는 법적으로 효력이 있을 수 있습니다. 그러나 이는 상황에 따라 다를 수 있으며, 구체적인 사안에 대해서는 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다. 일반적으로, 임대차 계약 중에 매매가 이루어진 경우, 임차인은 새로운 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 있으며, 새로운 임대인은 기존 임대인의 지위를 승계받게 됩니다. 만약 새로운 임대인이 보증금 반환 의무를 이행하지 않는다면, 임차인은 법적 조치를 취할 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
네 판례를 볼때 특약에 넣지 않아도 임대인이 바뀐 시 임차인은 계약해지를 주장 할 수 있습니다.
특약에 넣으면 더더욱 계약해지가 당연히 됩니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
주택임대차보호법에서 보장하는 임차인의 권리를 방해하는, 즉 임차인에게 불리한 특약은 법적 효력이 없습니다.
묵시적갱신은 만료일 기준 2개월 이내 까지 양측 대화가 없으셨으면 인정되고
주택 매매시, 세입자가 계약해지한다는 특약은 인정되지 않습니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최초 2년 전세계약이라면 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 계약종료나 계약내용 변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어나게 됩니다.
임대인이 통지 가능한 기간내에 통지를 했을 떄 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 사용할 수 있는데 이때 임대인은 5% 이내에서 전세보증금을 올릴 수 있습니다.
그러나 만일 임대인이 직접거주를 하는 사유로 계약 종결을 요구하는 경우에는 임차인은 계약갱신요구권을 사용할 수 없습니다.
계약은 양 당사사의 의견의 합치에 의한 것이므로 임대인과 임차인이 합의에 이르렀다면 기간이나 조건 등을 얼마든지 변경할 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
만기전 2개월에서 6개월사이에 서로가 아무런 통보가 없었으면 묵시적 계약이라고 봅니다
또 임차인이 매매가 됐을때는 해지하는 조건으로 특약에 넣었다면 효력이 있습니다
참고하시기 바랍니다