변경된 국토부 표준계약서 특약사항 관련문의

Question

안녕하세요

최근에 국토부에서 전세사기 문제가 되서 여러가지 보안사항이 나온걸로 알고 있습니다

그중 이번에 국토부에서 표준계약서가 나왔고 특약사항으로 다음과 같은 문구가 추가 된것으로 알고 있습니다.

" 주택을 인도받은 임차인은 _____년 ____월 ____일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 위 약정일자의 다음날까지 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다. "

이번에 전세 제계약서를 작성하는데 재계약이다보니 집주인이 계약만료가 이직 1달 남았는데 자기바쁘다고 미리 계약서를 작성하자고 했고 임차인 저와 시간이 좀 맞지않아 계약서에 부동산에서 작성한 재계약서에 임대인이 도장을 찍고가면 이후에 임차인인 제가 도장을 찍어 계약서를 작성하기로 했습니다

그런데 집주인이 미리 찍어놓은 계약서에 도장을 찍을려고 보니 당연히 저는 새로변경된 국토부 표준계약서의 특약내용이 기재됬을꺼라 생각됬는데 빠져있더라구요. 그래서 계약서에 문구를 넣어 다시 작성해 달라구 부동산 측에 요구했더니 부동산측에서는 임대인이 자기가 잘 아는 분이라면 걱정할것 없다고 도장을 찍어도 된다고 하는데 요즘 하도 전세사기가 많다보니 임차인인 저로서는 확정일자를 받아야 도니 최소한의 안전 장치로 해당 특약사항에 해당 문구를 넣고 싶은데

이미 집주인이 도장을 찍어서 다시 작성하기가 곤란하고 하고 자꾸 걱정할 필요없다고 걱정안해도 하는데 일단 도장 찍는것은 보류하였습니다.

이 변경된 국토부 표준계약서 특약사항 문구는 무조건 넣어야 하는 것 아닌가요

추가질문으로

만약 만기가 2월 26일이고 만기전 1달 전인 계약날자가 1월 26일에 재계약을하고 1월 26일에 확정일자를 등기소에서 받게되도 이상이 없을까요

그렇게되면 만기가 끝나지 않았는데 확정일자를 1달 미리 받는건 처음이라서요

그리도면 확정일자가 1월 26일 다음날인 27부로 적용되는건가요 아님 만기일인 2월26일 부로 적용도는건가요

Answer 1

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

계약 갱신 시 보증금 인상이 없다면 확정일자를 다시 안 받아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지합니다. 만약 보증금 인상이 있다면 갱신계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이전 계약의 보증금만큼 확정일자의 효력를 유지하면서 보증금 인상분 만큼 확정일자의 효력이 발생합니다.

확정일자는 확정일자 도장 받은 날에 효력이 발생합니다.

특약사항 문구를 작성 계속 요청해보시고 혹시 추후에 일어나면 안 되지만 특약사항에 문구를 작성하지 않아 전세보증금을 못 받는 경우 또는 일부만 받을 경우 부동산에서 책임을 지는 확인서나 계약서를 작성하자고 해보십시요.