임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우

Question

글이 좀 깁니다 ㅠ 두서 없지만

읽어주시면 정말 감사하겠습니다ㅠ

대구에

2000/80 1층 상가 운영중입니다

윗층 사는 사람들은 보통 1000~3000/40~60인거 같더라구요 (혹시 예상 배당금액 알수있나해서 써봤습니다)

2년 전 신축에 첫계약이었는데

상가라 확정일자를 생각못해 이번에 받았습니다 ㅠㅠ

집주인이 가압류당해 경매에 들어가(8월)

경매 개시 후 배당요구의 종기결정 및 공고 중입니다

청구금액은 약 10억5천만 정도 됩니다

(전 임대차계약 종료일이 1월입니다)

그래서 궁금한점이 있는데요 ㅠㅠ

1. 배당금을 얼마 받을 지 예상도 할 수 있나요…?

2. 보증금 전액을 배당 받지 못했을 때 진짜로 첨부사진 말처럼 주장해서 잔액을 다 받거나, 임차했던 상가를 계속 이용 할 수 있나요!? 불이익이나 비용피해가 있을지요!!

3. 보증금이 모두 변제 되지 않는 한 임차권이 소멸하지 않는다. 라는데 임대차계약서 상 계약종료일이 지나도 임차권이 소멸되지 않나요!?

4. 첨부사진과 같은 상황으로 주장하려면 혹시 소송하고 그래야하나요 ㅠㅠ

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Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

1. 결론
   보증금을 전액 배당받지 못한 경우 임차권은 원칙적으로 소멸하지 않고, 잔여 보증금 반환을 받을 때까지 대항력을 유지할 수 있습니다. 다만 실제 배당금액은 선순위 권리자의 채권 규모와 낙찰가액에 따라 달라지므로 현재 단계에서는 구체적 금액을 예측하기 어렵습니다.

2. 배당금액의 산정
   배당은 경매 낙찰가에서 집행비용과 선순위 권리자의 채권액을 공제한 후 후순위 채권자에게 순차적으로 분배됩니다. 임차보증금 반환채권은 확정일자, 전입 여부, 건물의 성격에 따라 우선순위가 달라지므로, 보증금 전액을 확보할 수 있을지 여부는 낙찰가와 선순위 권리 내역을 확인해야만 판단 가능합니다.

3. 보증금을 전부 받지 못했을 때 권리
   보증금이 일부만 변제된 경우, 임차인은 여전히 임차권을 주장할 수 있고 임차권등기명령을 신청하여 대항력을 유지할 수 있습니다. 이를 통해 잔여 보증금에 대한 청구권을 보존하면서 건물을 계속 사용하거나, 명도를 요구받더라도 보증금 반환과 동시 이행을 주장할 수 있습니다.

4. 임차권 소멸 여부
   임대차계약서상 기간이 종료되었다 하더라도, 보증금 전액이 반환되지 않으면 임차권은 소멸하지 않습니다. 이는 판례와 실무에서도 확립된 입장으로, 임차인은 보증금 전액을 반환받기 전까지 대항력을 근거로 권리를 행사할 수 있습니다.

5. 소송 필요성
   일반적으로 배당절차에서 권리가 인정되면 별도의 소송 없이도 보증금 일부를 수령할 수 있습니다. 그러나 잔액 청구를 위해서는 임차권등기명령이나 별도의 민사소송 절차를 거쳐야 할 수 있습니다. 특히 임대인이나 낙찰인이 반환에 협조하지 않을 경우, 소송을 통해 권리구제를 받는 것이 현실적입니다.