이용중인 상가가 경매가 신청되었을때 보증금을 받을수 있나요??

Question

현재 이용중인 상가를 2019년 부터 계약을 하였고 전세권설정도 해서 사용중입니다.

23년 9월에 상가가 경매로 넘어가 권리신고및 배당요구 신청서를 작성하라고 안내를 받았는데

근저당권 설정으로 채권최고액이 등기부에 등록이 되어있습니다.

이 경우 상가보증금을 전부 받을 수 있나요? 아직 인테리어 한지 5년이 안되었는데 그거에 대한 금액을 보상받을 수 있나요??

Answer 1

안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.

우선 보증금에 대한 부분입니다.

보증금을 지키시려면 상가건물임대차보호법상 대항력을 갖추셔야 합니다.

여기서 대항력은 1) 사업자 등록를 하시고 영업활동을 하셔야 하고 2) 사업자등록 당시 선순위 근저당권(말소기준권리) 보다 빠르고 가압류, 가등기 등 등기부 이상이 없어야 하며, 3) 서울기준 환산 보증금 9억 이내여야 합니다.
(서울 9억, 수도권 6억9천, 광역시 5억4천, 그 밖 3억7천이며 2015년 이후 계약시에는 상관없음)

1. 이렇게 하여 대항력이 있는 세입자라면

상가임대차보호법상 당연히 새로운 임대인에게 퇴거시 보증금 청구도 가능하고 계약갱신청구권에 의해 최대 10년까지 영업권 등의 상가임대차보호법상 세입자 권리를 주장할 수 있습니다. 내부에 투자한 인테리어 등의 시설 및 영업권리는 차후 세입자에게 권리금으로 회수를 받을 수 있겠지요.

또한 배당을 받고 퇴거하려는 경우, 보증금 전액 배당을 받지 못하더라도 낙찰받은 매수인에게 남은 보증금을 받을 수 있습니다.

위 최대 10년의 계약갱신청구권은 환산보증금 기준 범위 초과하는 세입자에게도 적용이 되나 본인이 환산보증금 기준 범위를 초과하는 세입자라면 묵시적 갱신은 인정되지 않기 때문에 계약 만료 6개월 전부터 적극적으로 계약갱신청구권을 요구해야 예상치못한 계약파기를 피할 수 있을 것입니다. (환산보증금 초과 세입자도 계약갱신 청구권은 10년 보장가능)

2. 만약 말소기준권리보다 후순위 세입자로 대항력이 없는 세입자라면

경매 배당절차에서 보증금 전액을 배당받지 못했더라도 낙찰자인 매수인에게 보증금을 반환받지 못하고 상가를 명도해줘야하는 슬픈 상황에 놓일 수 있습니다. 물론 명도하면서 낙찰자와 얘기가 잘 되어 나름의 비용을 받을 수는 있겠으나 케바케입니다.

질문자님의 경우는 해당 경우로 보여지는데 안전한 범위내에서 보증금 회수가 가능하기로 바라는 마음이며 낙찰자가 강하게 나온다면 강대강으로 협조적으로 나온다면 협조적으로 대응하시어 피해를 최소화 하시길 바라겠습니다.

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Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

경매로 인한 매각은 순위와 매각대금에 따라 달라지기에 보증금 전액을 받을지, 아니면 일부만 받게될지 알수 없습니다. 중요한건 전세권등기가 되어 있다면 원칙상 배당이 아닌 인수권리로써 보기 때문에 배당을 받지않고 그대로 낙찰자에게 인수되시는게 나은 선택일수 있습니다. 특히 인테리어등에 자금이 쓰셨다면 배당으로써 보증금만 받고 나가실 경우 손해가 될수 있어 보이기 때문입니다. 참고로 배당으로 인테리어비용등은 보상받을 수 없습니다,

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