임차인입니다. 원룸이 경매로 넘어갔습니다. 월세를 안내면 배당금에 어떤 문제가 발생하나요?
안녕하세요 상황은 아래와 같습니다.
1. 대전지역 다가구 주택 원룸, 보증금 2,300만원 / 월세 35만원 / 관리비 약 6만원 (공용전기, 공용현관 청소, 엘리베이터 사용료, 인터넷 사용료, 수도요금, 정화조 청소요금, 인터넷 요금 포함) - 전기요금과 가스요금만 개인이 지로로 받아서 개별 납부중
- 2023년 5월 4일 부동산에서 집주인과 직접만나 국세 지방세 체납내역 없는걸 확인후 계약하였으며, 당해 5월 30일 잔금을 치루고 입주, 5월 30일 확정일자와 전입신고를 완료함 (계약기간 2023년 5월 30일 ~ 2024년 5월 30일 / 1년)
- 대전기준 해당 근저당 (19년 4월)은 보증금 5천 이하에서 최우선변제금 2천만원으로 설정되어있음. (보증금 300만원 초과)
2. 등기부등본상 2019년 4월 19일 을구 근저당(지역신협) 채권채고액은 9억 (약 120% 설정인걸 알기에 약 7억 5천 정도 은행 대출을 받았다고 해석됨), 이외의 근저당 및 등기부등본상 선순위는 없음, 토지대장 또한 집주인명의와 같음을 확인함. 바로 옆 비슷한 크기와 규모, 연식의 건물의 토지 포함 건물 실거래 가격이 19억정도인걸 확인 하고 계약함
- 모든 세입자들 조사결과 최우선변제 받을 사람이 3명 밖에 없어서 경매에서 건물가액이 시세대비 70% 60% 하한가 맞고 거래되도 무조건 최우선변제는 받을 수 있는 상황임 (매물 자체가 대전 둔산동 중심가 근처이고 19년도 신축이라 수요가 있음) 단, 2300만원 중 최우선변제액 빼고 차액 300만원은 다른 세입자들 전세 등 선순위 계산결과 절대 못받는다고 계산됨
3. 2023년 11월 19일 대전지방법원 집행관 사무소로부터 부동산임의(강제)경매 안내문이 현관에 부착되어있음을 확인함.
법원에 배당요구 종기일 2024년 2월 5일까지 배당요구 하라고 받음. (기한안에 무조건 배당요구 할꺼임)
3. 집주인 연락 안되며, 수통의 전화 문자 끝에 '해결할테니 안심하라'는 문자 한통 받음 (조사결과 여러 다가구 건물을 보유한거 알고 있고 갭투자, 돌려막기 한걸 알기에 안믿음)
질문
가. 법이 뭐라 하더라도 실무적으로 경매 넘어가면 월세를 안내는게 통상적이기에 이번달 부터 월세를 안낼 예정입니다.
최소로 안낼 월세액 (2023년 11월 ~2024년 5월 계약 만료 일까지 7회 월세 (35만원 x 7회 = 245만원)
다만 경매 후 낙찰까지 1년이상이 길면 2년 3년 소요된다는걸 알기에 묵시적 계약으로 계약 연장하여 2달정도 더 거주하고 8~9회 차 정도까지 300만원 안밖 정도 범위내에서 월세를 안낼 예정입니다.
☞ 이럴경우 경매로 넘어가면 배당요구액(제 보증금) 은 2,300만원이지만 300만원이 빠지고(월세 미납액), 2,000만원만 남기에 최우선변제로하여 2000만원을 모두 돌려 받을 수 있는지 궁금합니다.
- 걱정되는건 최우선변제 2000만원 대상에서 월세 미납액 300만원을 까고 1700만 줄까봐 겁납니다.
- 사실 경락인은 경매낙찰 후 부터 권리가 생기기에 월세 받을 대상이 아니라 태클을 걸진 않을꺼 같긴하지만요... 물론 이전 소유주가 요구할순 있을꺼 같으나 최우선변제 금액만 받으면 이미 전 소유주가 제가 배당못받은 만큼 먹튀한거랑 다름 없어서 이건 소송이던 뭐던 의미 없을꺼 같긴하지만요.
☞ 또한 보너스로 전기나 수도 가스는 제가 쓴거니까 낼꺼고 공용청소비등 관리비는 안낼려고하는데 이것도 배당액에서 빠지는지 궁금합니다.
어차피 새로운 경락인이 나올때 까지 원룸에 거주하면 그 경략인에게 월세를 줘야 겠지만, 저는 그 전에 나갈껍니다. 나가더라도 임차권등기명령 신청하고 다른 안전한 집으로 이사갈 예정입니다.
답변에 감사합니다.
2개의 답변이 있어요!안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
추후 배당절차에서 미납월세가 있다면 미납된 금액을 뺀 다음 배당이 됩니다. 임대차계약서에 월세+관리비 라고 명시되어 있고 임대인에게 지불해야되는 금액이기에 월세 + 관리비가 차감됩니다.
참고로 실제 대출금액이 아닌 등기부상 채권최고액을 확인해야 합니다. 경매시 은행은 등기부상 채권최고액을 배당받습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
많이 알아보신듯 보입니다.
가. 배당금에서 월세는 공제되어 지급될것으로 보이니, 현재 임대인에게 월세는 지급하지 않아도 됩니다.
나. 경매가 시작되면 임차권 등기는 의미가 없고, 배당신청만 하시면 됩니다. 또한 현재 계약기간중이므로 임의대로 임차권등기신청은 되지 않습니다. 그리고 현재 선순위 임차권이 아니기에 낙찰자에게 대항할수 없고, 그에 따라 나가셔야 하나, 배당을 위해서는 낙찰자의 동의서 제공이 필요하므로 단순히 관리비를 내지 않고 미리 나갈 경우 배당자체가 어려울수 있으니, 일단 만나서 관리비부분등을 협의해보시고 동의서를 받아 배당을 받으셔야 합니다.
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