부동산경매 권리분석 궁금합니다 소멸권여부

Question

부동산경매 낙찰받기전 권리분석하잖아요

그때 등기부등본보는데

모든 근저당 잡힌거 옆에 소멸여부에 소멸이라고 써있으면

낙찰자는 근저당 다 까고 부동산 승계받는거죠?

낙찰자가 갖고가여될 여부는 뭘로 판단하나요?

새입자 있을때 기준

Answer 1

1. 부동산을 경매로 낙찰받는 경우 낙찰자가 낙찰금액 전부를 완납시 모든 저당권은 소멸하는 것이 원칙입니다. 하지만 여기서 주의해야할 것은 불법으로 말소된 저당권이 있을 시 그 저당권자는 자신의 저당권이 불법 또는 원인무효로 말소되었기 때문에 이를 보상받으려고 할 것입니다. 하지만 저당권 설정자는 채무 상환 능력이 없어 담보 부동산이 경매에 부쳐졌을 확률이 크기 때문에 저당권자에게 보상할 능력이 없을 것이고, 이 경우 부동산 낙찰자가 저당권자에게 부당이득반환을 해야할 경우가 생길 수도 있습니다. 그렇기 때문에 멸실된 저당권들도 되도록 적법하게 소멸했는지 등을 알아보시는 것이 좋습니다.

2. 또한 대상 물건에 유치권이 성립하여 유치권자가 존재할 수 있으나, 유치권은 부동산 등기부에 등기하는 권리가 아니기 때문에 직접 임장활동도 해보시는 것을 추천드립니다.

Answer 2

말소기준일자 이하로는 전부다 소멸된다고 보면되고

임차인이 확정일자 받은 후 배당을 신청했을시(배당일기재되면) 그 세입자는 낙찰자가 인수받지 않아요.

경매대금으로 배당받는거지요.

임차인이 배당신청하지 않으면 계약조건 그대로 쭉 가겠다는 의미로 낙찰자가 보증금포함 인수해야 합니다.

팁을 드리자면

임차인이 배당신청하지 않으면 낙찰가가 인수받을 보증금 만큼 낮아지겠죠..

반대로 배당신청하면 낙찰가는 올라갈거고..

시세기준으로 이것저것 계산해서 이정도면 낙찰받아도 이윤이 되겠다싶은 가격을 걸겠죠.

일반적으로 임대인을 인수해아하는 경우 낙찰가가 낮아지므로(더불어 불안전한 물건이라 안전한 물건보다 입찰자가 상대적으로 적음) 등기비3% 또한 낮아지고. 인수하여 보증금 정산시 미납된 관리비가 있다면 제하고 줄수 있으나

임대인이 배당받아 가는 경우 낙찰가가 높아지고(더불어 안전한 물건이라 입찰자가 많이 붙을수 있음) 등비기 3%에서 약간의 손해가 있으며 보통 경매들어가면 임차인이 관리비 미납하는 경우가 많으니 낙찰자가 관리비를 내야할수도 있죠. 명도 취득, 임차인 내보내느라 스트레스 받을수 있고 강제집행 비용도 지출될수 있고...