경매와 관련해서 확정일자 받을때 변제권에 대해 궁금한게 있어서요.

Question

경매관련해서 궁금한게 몇가지 있어서요 아시는분 알려주세요.

１. 경매개시 전에 전입하고 이후에 확정일자를 받은 경우 우선변제권은 어떻게 되는지요

2. 임차인이 경매가 들어간 사실을 모르고 입주했다면 어떻게 되는지요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 정확히는 경매신청 기입등기 이전에 확정일자를 갖추어야 우선변제권 효력이 있습니다. 즉, 경매개시신청 등기 이전에 전입신고와 확정일자를 갖추어야 대항력과 우선변제권이 인정됩니다.

2. 그롤 확률은 매우 낮습니다 이유는 등기부상 이미 경매개시신청 등기가 나와있기 때문에 이를 모르고 입주할 가능성은 매우 적습니다 .물론 직거래를 통해 권리분석을 못하고 입주한다면 경매를 통한 배당이나 보증금 보호는 불가합니다.

Answer 2

안녕하세요. 대박 공인중개사입니다.

경매개시전에 전입하고 확정일자를 받을 당시 먼저 선순위 권리가 있으면 그 권리가 우선합니다.

확정일자는 그 시점에 권리를 확정 짓는 의미 입니다. 즉 그 보다 이전의 권리가 있으면 그 권리가 우선하고

확정일자 이후에 있는 권리는 확정일자 가 우선을 합니다.

그리고 임차인이 전세 계약을 할 때 중개사나 아님 등기부등본을 봐도 경매에 들어 갔다고 알기 때문에

그것은 성립하기 힘든 사항이라 생각합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

경매개시일 이후에 대항력을 취득한것은 우선변제가 적용되지 않습니다. 경매개시전에 대항력을 취득하여야 우선변제 가능합니다.

Answer 4

안녕하세요. 이철영 공인중개사입니다.

1.경매 말소기준권리 위냐 아래냐에 따라 다름

2.말소기준권리 아래면 소멸됨

경매포인트는 경매를 실행시킨 권리 즉 말소기준권리 위냐 아래냐에 따라 다름