불법 증축 상가 임대차 계약 해제 가능 여부

Question

상가 월세 계약을 했는데 계약금만 지불하고 인테리어를 하려고 업자를 불러 실측을 하고 도면과 비교해보니 불법증축물이 있는 것을 확인하였습니다. 건축물대장에 기재되어있지 않지만 지자체에 문의한 결과 불법증축물에 해당한다고 하였습니다. 이 경우 일반 음식점 신규사업자 등록이 불가능합니다

임대인이 본인도 몰랐다며 불법증축물을 본인이 원상복귀 시켜준다고 하였습니다.

하지만 그렇게 되면 그 공간만큼 활용이 불가능하게 됩니다.

임대인은 애초에 계약서 상 도면에는 저 부분이 포함되지 않았으니 상관없다고 주장합니다

저는 그 부분이 불법증축물인지 몰랐고 실제 보여지는 면적이 도면 상 면적인줄 알았습니다

저는 알았다면 계약을 하지 않았을 것이므로 아예 계약을 취소하고 싶습니다.

-상가 월세 계약서, 건축물대장, 계약서 특약사항 등에 불법증축물에 대한 기재가 없음.

-임대인과 중개인 모두 몰랐다고 함

이 경우에

1. 계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있는지

임대인이 불법증축물을 본인이 다시 다 원상복귀시켜준다고 하더라도 사전 고지가 없었음을 문제 삼아 계약 해제를 요구하고 계약금을 돌려받을 수 있나요?

2. 부동산 중개업자에게 수수료를 지급해야 하는지

중개업자의 고의, 과실로 인해서 계약이 취소되는 경우에는 수수료를 지급하지 않아도 되는 것으로 알고 있는데 중개업자는 본인은 몰랐으니 수수료를 받아야한다고 주장하고 있습니다. 불법증축물에 대한 미고지시 중개업자의 과실이 맞지 않나요?

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.

계약의 중요한 부분에 착오가 있는 경우에는 계약을 취소하시는 것도 가능합니다. 불법증축이라는 사정은 계약의 중요한 부분으로 계약목적을 달성하는데 어려움이 있는 사정이 되므로 계약취소가 가능하다고 보이며, 부동산중개업자의 과실도 있는 부분이기에 수수료를 지급할 필요도 없다고 보입니다.

"의사표시는 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 법률행위 중요부분의 착오란 표의자가 그러한 착오가 없었더라면 그 의사표시를 하지 않았으리라고 생각될 정도로 중요한 것이어야 하고 보통 일반인도 표의자의 처지에 있었더라면 그러한 의사표시를 하지 않았으리라고 생각될 정도로 중요한 것이어야 한다. 않았을 것으로 평가할 수 있을 경우에 계약의 중요부분에 관한 착오가 인정된다."

Answer 2

안녕하세요. 이성재 변호사/세무사입니다.

1. 대상 목적물의 중요한 부분의 착오로 볼 수 있는 경우 이를 주장하여 임대차 계약의 취소를 고려해 볼 수는 있겠습니다. 다만 일부분에 한정되는 경우라면 취소까지는 어려울 여지가 있습니다.

2. 중대한 계약대상의 하자 등을 알리지 않은 점에서 수수료의 지급을 하지 않을 여지도 고려해보아야 하겠습니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

1. 계약을 취소하려면, 해당 불법증축분이 계약내용에 포함되어 있어 계약체결을 결정하는 사항이었다는 점이 인정되어야 합니다. 그러한 사정이 인정된다면 임대인의 귀책사유로 인한 것으로 계약금을 반환받을 수 있겠습니다.

2. 중개업자에게 수수료를 지급해야 하나, 중개업자의 과실로 인하여 발생한 손해에 대한 배상청구로 상계주장을 할 여지가 있습니다.