재개발 지역으로 선정되는 곳들은 어떤 과정을 거쳐서 어떤기준으로 결정이 되는것인가요?

Question

도시에서 재개발지역으로 선정되는곳들을 보게되면 어떤곳은 정말 집들이 너무 낡아서 재개발이 필요하다 싶은곳도 있는반면 어떤곳은 여기를 굳이 재개발할 필요가 있나라는 생각이 들정도로 집들의 노후화가 그리심하지 않은곳도 있더라구요.

질문드립니다.

재개발 지역으로 선정되는 곳들은 어떤 과정을 거쳐서 어떤기준으로 결정이 되는것인지 궁금합니다.

최병옥 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 대박 공인중개사입니다.법적인 프로세스를 설명하기에는 너무 복잡하고 쉽게 풀이해 보겠습니다.먼저 재개발이 될려면 국가에서 재개발 구역을 지정합니다. 주로 노후화가 된 지역입니다.그럼 그 지역의 사람들이 조합을 만들고 주민들의 찬성 동의를 다수로 하여 사업을 진행합니다.시행사를 선정하고 보상하고 철거하고 분양을 하고 건물 짓고 입주를 하고 이런식으로해서도시가 새롭게 정비가 됩니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발, 재건축등은 모두 종전 원주민들이 원한다고 할수 있지는 않습니다. 기본적으로 시도 도시관리계획하에 지구단위, 정비구역 지정이 되어야 합니다, 해당 지역이 이에 포함되면 순서에 따라 개발을 진행하게 됩니다. 즉 행정청의 도시개발계획에 따라 가능여부와 가능시기가 달라집니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재개발사업 이란 정비사업 중 하나로서, 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하는 사업을 말합니다. ※ “노후·불량건축물”이란 다음 어느 하나에 해당하는 건축물을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제3호 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제2조).건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물건축물을 건축하거나 대수선할 당시 건축법령에 따른 지진에 대한 안전 여부 확인 대상이 아닌 건축물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물√ 급수·배수·오수 설비 등의 설비 또는 지붕·외벽 등 마감의 노후화나 손상으로 그 기능을 유지하기 곤란할 것으로 우려되는 건축물√ 건축물의 내구성·내하력(耐荷力) 등이 「주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준」(국토교통부고시 제2023-9호, 2023. 1. 5. 발령·시행)에 미치지 못할 것으로 예상되어 구조 안전의 확보가 곤란할 것으로 우려되는 건축물① 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치하고, ② 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상되는 건축물로서, 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 또는 「지방자치법」 제198조제1항에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례(이하 “시·도조례”라 함)로 정하는 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물√ 「건축법」 제57조제1항에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 미치지 못하거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시·군계획시설 등의 설치로 인해 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물√ 공장의 매연·소음 등으로 인해 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 있는 건축물√ 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위해 보수·보강하는 데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 시·도조례로 정하는 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물√ 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 기간이 지난 건축물√ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제19조제1항제8호에 따른 도시·군기본계획의 경관에 관한 사항에 어긋나는 건축물방식은 토지등소유자의 민간이 토지를 대고 은행, 시공사 등이 자본과 기술력을 대는 민간이 주도하는 재개발 방식이 주를 이룹니다. 공공은 대개 이 방식에서 도시및주거환경정비법, 국토의계획및이용에관한법률, 각 시도조례 등에서 규정한 큰 틀에서의 규제를 기준으로 민간이 계획한 재개발 계획을 승인해주는 권한을 가집니다.