임대인 변경후 전세 보증금 증액 어떻게 되나요?

Question

<상황>

1. 2018년 A라는 임대인과 전세 계약

2. 2020년 묵시적갱신으로 2년 자동연장

(계약서도 따로 작성 하지 않음)

3. 2021년 임대인이 B로 바뀜

4. 2022년 재계약을 위해 새로운 임대인B 에게서 연락이 와서 상한가인 5%를 훨씬 넘는 증액을 요구함

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<새로운 임대인의 입장>

임차인에게는 재계약이긴 하지만

새로운 임대인 B에게는 건물 매입 후

재계약이 아닌 최초계약이라고 함.

최초계약시 법원의 유권해석은 인상에는 제한

없이 현 시세에 맞게 임대를 놓을 수 있다고 함.

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<질문>

얼마전 전세사기로 의심이 되니 경찰조사 받으러 오라고 해서 경찰서 다녀왔습니다.

경찰들 말로는 5% 이상 올릴 수 없다고 하는데

어느쪽 말이 맞는건가요?

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계약갱신 요구권을 사용하지 않았으므로 상한가 5%를 지켜야 한다

vs

새로운 임대인에게는 최초계약이 되므로 현시세에 맞춰 증액 가능하다

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

임대인이 바껴서 만기에 보증금을 올려달라고는 할수 있습니다

이때 임차인이 계약갱신청구권을 안썼으면 한번은 쓸수있고 이미썼다면 임대인이 5%이상 올릴수 있습니다

어찌하실지 판단하시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 임대인이 변경되도라도 계약자체를 승계하기 때문에 최초 계약으로 볼수 없습니다. 그리고 임차인이 계약갱신청구권이 없거나, 임대인이 임대사업자가 아니라면 사실상 시세대로 인상은 가능합니다. 질문에서 최초 계약이후 첫번째 갱신이 묵시적 갱신이므로 아직 갱신청구권이 남아있다고 볼수 있으므로 임대인이에게 계약갱신청구권을 사용해 5%이내 인상만 동의를 하시면 됩니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 주임법에 따르면 임차인은 계약기간 중 1회에 한하여 계약갱신청구권을 행사할 수가 있습니다. 질문자님께서 행사를 하지 않은 만큼 청구 가능하고 이러한 경우 임대인은 기존 보증금 또는 월세 중 5% 범위 내에서만 인상가능합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

새로운임대인은 기존임대인의 지위를 승계합니다. 새로운계약이 아닌 연장계약으로 보는것이 맞습니다.