계약 갱신 청구권 사용 후 해지

Question

월세로 1년 산 뒤 계약 갱신청구권을 사용해 1년 연장 계약을 했습니다.

연장 후 2달 정도 살다가 일이 생겨서 계약을 해지하려고 합니다.

일반적으로 청구권 사용 후 해지는 언제든 통보하고 그 3개월 뒤에 나갈 수 있다고 알고있습니다.

그런데 갱신 계약서 특약 사항에 '임차인은 만기 전 퇴거 시 본인이 임대하고 중개 수수료를 부담한다'고 적혀있습니다.

이 경우 특약사항을 무효화할 방법은 없을까요?

나가게 되면 보증금은 언제 돌려받을 수 있을까요?

특약사항대로 새로운 세입자를 구한다면, 기존 계약서대로 들어올 세입자를 구하면 되나요?

(만약 임대인이 월세를 올리고 싶어하면 올린 월세에 맞춰서 구해야 하나요?)

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

갱신청구권 사용후 해지가 언제든 통보하고 3개월 뒤에 나갈수 있는 것이 아니라 갱신청구권을 행사하지 않는 묵시적 갱신의 경우입니다. 갱신청구권을 행사한 경우에는 계약기간내 해지는 임대인과 협의를 해야 합니다.

특약사항 기재당시 하자가 있었던 경우가 아닌한, 이를 무효화 할 수 없으며 특약사항에 따라 임대하고 중개수수료를 부담해야 합니다. 임대인이 월세를 올리고 싶다면 현저하게 높은 것이 아닌한 그에 맞추어여 할 것으로 보입니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

연장 계약을 하신 것이면 중간에 해지를 할 수 없습니다. 말씀하신 해지통보후 3개월 뒤 효력 발생은 묵시적갱신된 경우입니다. 따라서 중간에 나가시려면 임대인이 원하는 조건의 새임차인을 구해야 할 것 같습니다.

질문하신 내용에 기초하여 드린 답변으로 구체적인 상황에 따라 결론은 달라질 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 이상, 답변드립니다.