안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
1. 전세계약서에 우선매수신고 관련 조항이 포함되어 있는 경우: 전세계약서에 우선매수신고에 관한 조항이 명시되어 있다면, 해당 조항에 따라 임차인으로서 우선매수신고를 할 수 있는 자격을 가질 수 있습니다. 이 경우, 전세계약서를 확인하여 조항 유무와 내용을 확인해야 합니다.
2. 관할 법원의 판단을 받아 우선매수신고를 할 수 있는 경우: 법원에서 관련된 판결이 내려져 임차인으로서 우선매수신고를 할 수 있는 자격을 부여한 경우 해당 조건에 따라 우선매수신고를 할 수 있습니다. 이 경우, 관련 법원의 판결 내용을 확인해야 합니다.
3. 기타 관련 법규에 따라 임차인이 우선매수신고를 할 수 있는 경우: 지역에 따라 임차인의 우선매수신고에 관한 법규가 존재할 수 있으므로, 관련 법규를 확인하여 임차인이 우선매수신고를 할 수 있는 자격을 가지고 있는지 알아야 합니다.
위의 경우 중 해당하는 조건이 있다면, 임차인으로서 우선매수신고를 할 수 있을 가능성이 있습니다.
이론적으로 우선매수권을 행사하려면 낙찰가격이 낮을수록 유리합니다. 최대한 싸게 사서 추후 시세차익을 통해 전세보증금 손실을 보전해야 하는 것입니다.
임차인 우선매수권 행사 시점은 유찰이 많다고 해서 반드시 유리한 것은 아닙니다. 경매에서 자신이 받아야 할 보증금으로 낙찰대금 상계가 가능하기 때문입니다.
임차인이 직접 우선매수권을 행사한다고 가정하면 자신의 보증금을 낙찰대금과 상계할 수 있어 법원에는 자신의 보증금을 제외하고 선순위 근저당권 금액만 납부하면 해당 주택의 소유권을 얻게 됩니다.
