전세사기 세입자가 우선 경매 낙찰 가능한가요?
안녕하세요.
전세사기로 고민입니다.
A주인과 거래하여 만기 후 나가려고 하는데 B로 주인이 바뀌었고 A와 B 모두 돈없다 못준다 경매 넘기라는 입장입니다.
경매로 받아도 제 보증금에 많이 부족하지만 제가 경매 우선 낙찰할 수 있는 방법이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
1. 전세계약서에 우선매수신고 관련 조항이 포함되어 있는 경우: 전세계약서에 우선매수신고에 관한 조항이 명시되어 있다면, 해당 조항에 따라 임차인으로서 우선매수신고를 할 수 있는 자격을 가질 수 있습니다. 이 경우, 전세계약서를 확인하여 조항 유무와 내용을 확인해야 합니다.
2. 관할 법원의 판단을 받아 우선매수신고를 할 수 있는 경우: 법원에서 관련된 판결이 내려져 임차인으로서 우선매수신고를 할 수 있는 자격을 부여한 경우 해당 조건에 따라 우선매수신고를 할 수 있습니다. 이 경우, 관련 법원의 판결 내용을 확인해야 합니다.
3. 기타 관련 법규에 따라 임차인이 우선매수신고를 할 수 있는 경우: 지역에 따라 임차인의 우선매수신고에 관한 법규가 존재할 수 있으므로, 관련 법규를 확인하여 임차인이 우선매수신고를 할 수 있는 자격을 가지고 있는지 알아야 합니다.
위의 경우 중 해당하는 조건이 있다면, 임차인으로서 우선매수신고를 할 수 있을 가능성이 있습니다.
이론적으로 우선매수권을 행사하려면 낙찰가격이 낮을수록 유리합니다. 최대한 싸게 사서 추후 시세차익을 통해 전세보증금 손실을 보전해야 하는 것입니다.
임차인 우선매수권 행사 시점은 유찰이 많다고 해서 반드시 유리한 것은 아닙니다. 경매에서 자신이 받아야 할 보증금으로 낙찰대금 상계가 가능하기 때문입니다.
임차인이 직접 우선매수권을 행사한다고 가정하면 자신의 보증금을 낙찰대금과 상계할 수 있어 법원에는 자신의 보증금을 제외하고 선순위 근저당권 금액만 납부하면 해당 주택의 소유권을 얻게 됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
원칙상 세입자에게 우선매수권은 없으나, 최근 전세사기가 이슈화 되면서 정부정책으로 임차인 피해방지의 목적으로 우선매수권이 부여되었다고 알고 있습니다. 다만 경매를 통해 우선 매수를 받는게 무조건 유리한것이 아니기에 신중하게 고려해보셔야 합니다. 질문의 상황에서 본인이 선순위 임차권이고 별도의 이사를 하지 않고 거주가 가능하다면, 우선매수권 사용보다는 현 전세보증금을 매매금액으로 하여 소유권을 이전 받는게 더 비용면에서 저렴할수 있습니다. 그러므로 임대인과 해당부분을 먼저 협의해 보시는게 나을 듯 보입니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
우선낙찰이라는 것보다는 낙찰금액을 어느정도 감안할 수 있을듯 합니다. 그 이유는 앞선 보증금액에 대해서 존재하고 대출금이 남아있다거나 조세채권의 금액등을 계산해본다면 쉽사리 접근하지 못할 물건일 수 있습니다.
그에 반해 보증금에 못미치는 금액이라 하더라도 매수해야 겠다면 적당한 가격에 유찰을 통해서 낙찰 받으실 수는 있습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
세입자에게 우선적으로 낙찰받을 수 있는 기회가 주어집니다. 손해를 최소화하는 방법이라면 좋은선택이 될수도 있습니다.