전세 중도해지, 재계약 시 특약사항 기존 조건 그대로 24개월 연장, 3개월 후 해지 가능한가요

Question

안녕하세요.

최초계약: 2023년 4월 (2년)

재계약: 2025년 4월 (2년) - 특약에 현재 조건 그대로 24개월 연장 표기

퇴실요청통보: 2025년 10월 17일

알아보기로는 묵시적갱신 또는 계약갱신청구권을 통한 재계약 시에는 임대인에게 3개월 전 통보 시 법적으로 이후에 퇴실이 가능하다고 알고있습니다.

다만 저의 경우에는 재계약 당시 계약갱신청구권을 사용한 재계약이라는 문구나 언급은 없었습니다.

이러한 경우에도 3개월 이후 다음 세입자를 구하지 않고도 퇴실 및 보증금 반환을 받을 수 있을지 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  질문 사안에서는 재계약이 묵시적 갱신이 아니라 명시적 합의에 따른 재계약으로 보일 가능성이 높아, 임차인이 일방적으로 삼 개월 통보만으로 중도해지를 주장하기는 어렵습니다. 따라서 다음 임차인을 구하지 않고 바로 퇴실 및 보증금 반환을 요구하는 것은 분쟁 소지가 있습니다.

• 법리 검토
  묵시적 갱신이거나 계약갱신청구권 행사에 따른 갱신인 경우에는 임차인이 임대인에게 해지 의사를 통보하면 삼 개월 경과 후 계약이 종료됩니다. 그러나 재계약 당시 계약서에 기존 조건 그대로 이십사 개월 연장이라는 특약이 명시되어 있고, 갱신청구권 행사라는 표현이나 전제가 없다면 이는 새로운 기간을 정한 합의 재계약으로 해석됩니다. 이 경우에는 원칙적으로 계약기간 만료 전 일방적 해지가 제한됩니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  재계약 경위가 중요합니다. 임대인이 갱신을 거절할 수 없는 상황이었는지, 임차인이 사실상 갱신 요구를 전제로 재계약을 진행했는지에 대한 문자, 메신저, 통화 녹취 등이 있다면 계약갱신청구권 행사로 재구성할 여지가 있습니다. 이러한 자료가 없다면 합의 해지 또는 후속 임차인 주선이 현실적 대응입니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  임대인이 중도해지에 동의하지 않는 경우, 일방 퇴실 시 보증금 반환 지연이나 손해배상 분쟁이 발생할 수 있으므로 사전 협의가 필요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

네 가능합니다. 갱신청구권을 사용했다는 문구가 없다고 해도 재계약이라는 개념이 인정되기 어려운 부분이 있기에 임차인이 해지통보를 할 경우 3개월 후 계약해지 효력이 발생한다고 하겠습니다.

법적으로도 3개월 후 계약해지는 보장된다고 해석할 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

재계약서를 작성하였던 것이라면 계약 갱신 청구권 행사에 대한 문구 기재가 없는 한 묵시적 갱신이나 계약 갱신 청구권 행사를 적용하긴 어렵고 따라서 중도 해제에 대해서도 임대인과 협의가 필요하기 때문에 월세나 중개수수료 부담이 불가피한 상황으로 보입니다. 이상입니다