전세사기시 세입자가 소유권을 우선적으로 받지 못하는 이유가 무엇인가요?

Question

전세사기의 경우 케이스가 여러가지이겠습니다만,

집주인이 전세금을 돌려주지 못해 발생하는 케이스가 가장 많고 크다고 들었습니다.

이때 세입자에게 소유권을 인정해주고 매매가-전세가에 해당하는 금액을 세입자가 아닌 다른

피해자에게 지불하게 하면 되지않나요?

물론 사기를 친 집주인은 법적 처벌을 받아야겠지만요.

이렇게 하면 피해자들끼리 서로서로 윈윈일텐데

왜 이것을 못하는건가요?

다른 이유가 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문처럼 할 경우 문제점은 일단 물권과 채권의 관계상 문제가 있을 수 있고 이는 다른 선순위 물권자에 대한 지위를 부정하고 형평성에도 큰 문제가 될수 있는 부분입니다, 또한 기존 등기법이나 물권법을 모두 부정하게 되어 관련 모든 법의 개정이 필요해지게 됩니다. 그리고 현실적으로 만약 이렇게 한다고 해도 깡통전세 즉 보증금보다 매매가가 낮은 경우 소유권을 넘겨줘도 임차인은 이미 차액만큼의 손실이 발생하고, 임차인의입장에서도 해당 주택을 소유할 의사가 없음에도 손해를 감수하면서 주택소유권을 얻는게 과연 윈윈인지 모르겠습니다. 그리고 개인적으로 또한 위험한 요인중 하나는 임차인이 목적을 가지고 만기일에 임대인이 반환할수 없도록 잠수를 타거나, 계좌를 막아 놓아 전세금 미반환을 일으켜 주택소유권을 얻어가는 악의적인 일도 충분히 일어날수도 있습니다. 반대로 임대인은 전세 계약을 회피하게 되어 매물이 줄어들게 되고 결국 서민 주거안정 자체가 흔들릴수도 있는 부분도 염려가 됩니다

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

은행에 선순위도 있고 세입자들이 보증보험에서 전세금을 받아갔으면 임대인이 보증보험에 갚아야 하는데 못갚으면 경매로 넘어갈수도 있습니다

하나가 넘어가면 또다른 것이 넘어가고 대책을 세울수가 없을정도가 되다보니 이런상황이 온겁니다

한두채같으면 임대인이 감당을 하는데 여러채가 문제입니다

Answer 3

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

전세사기의 경우, 세입자가 소유권을 우선적으로 받지 못하는 이유는 주로 법적인 문제와 관련이 있습니다. 세입자가 주택의 인도 및 주민등록 (전입신고)을 하더라도, 그 당일이 아닌 ‘다음 날’부터 임대차의 대항력이 생기는 반면, 근저당권설정등기는 그 등기를 신청한 당일부터 효력을 발생시키기 때문입니다.

전세사기의 경우, 집주인이 전세금을 돌려주지 못해 발생하는 케이스가 가장 많습니다. 이때 세입자에게 소유권을 인정해주고 매매가-전세가에 해당하는 금액을 세입자가 아닌 다른 피해자에게 지불하게 하는 것은 복잡한 문제를 수반합니다.

첫째, 세입자가 소유권을 갖게 되면, 그는 주택의 소유자가 되어 모든 책임과 의무를 지게 됩니다. 이는 세입자에게 부담이 될 수 있습니다. 둘째, 세입자가 소유권을 갖게 되면, 그는 주택의 가치에 따라 세금을 내야 합니다. 이는 세입자에게 추가적인 경제적 부담을 주게 됩니다. 셋째, 세입자가 소유권을 갖게 되면, 그는 주택을 팔거나 임대할 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 이는 세입자가 주택을 팔거나 임대하는 것을 원하지 않을 수 있습니다.

따라서, 세입자에게 소유권을 인정하고 매매가-전세가에 해당하는 금액을 세입자가 아닌 다른 피해자에게 지불하게 하는 것은 복잡한 문제를 수반하며, 이는 법적으로 규정되어 있지 않습니다.