부모가 자녀에게 집을 양도할 수 있나요?

Question

부모 명의의 집(대략 5-6억 정도 나옵니다.)을 자녀의 명의로 바꿔줄 수 있나요?

만약 그렇지 못하다면 부모의 재산을 자녀에게 물려줄 수 있는 여러 형태의 방법을 알려주시면 감사하겠습니다.

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김형건 세무전문가입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

질문해주신 경우, 양도시 증여세가 부과됩니다.

부모 자식 간 최대 5천만원까지는 공제가 되지만 초과되는 금액에 대해서는 증여세가 부과되니 참고하시기 바랍니다.

감사합니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

해당 부동산을 직계존속이 직계비속에게 증여하는 것이므로,

직계비속에 대한 증여재산공제(5천만원)을 공제한 나머지 금액에 대해서 "증여세"가
증여를 원인으로 한 취득세(취득가액 3.5%), 지방교육세(0.3%), 농어촌특별세(0.2%)가
등기비용(국민주택채권할인비용, 등기신청 수수료) 등이 발생합니다.
인지세는 내지 않습니다.

증여세

수증자(증여를 받는 자)는 「상속세 및 증여세법」에 따라 증여세를 납부할 의무가 있습니다(「상속세 및 증여세법」 제4조의2제1항).
이때 증여재산공제 5천만원이 적용됩니다(상속세 및 증여세법 제53조 제3호)

증여세 납부의무가 있는 자는 증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 내에 증여세의 과세가액(증여재산가액 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액) 및 과세표준을 납세지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다(「상속세 및 증여세법」 제68조제1항).
증여세 과세표준을 신고한 경우에는 증여세산출세액에서 3%에 상당하는 금액을 공제해 줍니다(「상속세 및 증여세법」 제69조제2항).

※ 증여세 세율(「상속세 및 증여세법」 제26조 및 제56조)

2. 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세

취득세란 부동산의 취득 시 납부해야 하는 세금을 말합니다(「지방세법」 제7조제1항).
취득세: 공시가액 × 35/1,000(증여, 유증 그 밖의 무상 취득)[「지방세법」 제11조제1항제2호]

지방교육세란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따른 취득세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다(「지방세법」 제149조 및 제150조제1호).
지방교육세: (공시가액× 15/1,000)× 20/100[「지방세법」 제151조제1항제1호]

농어촌특별세란 농어업의 경쟁력강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌지역 개발사업에 필요한 재원을 확보하기 위해 「지방세법」에 따른 취득세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다(「농어촌특별세법」 제1조 및 제3조제5호).
농어촌특별세: 공시가액 × 2/100 × 10/100(「농어촌특별세법」 제5조제1항제6호)

※ 시, 군, 구청 세무과를 방문해 취득세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 됩니다.

3. 국민주택채권의 매입

국민주택채권이란 정부가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 주택도시기금의 부담으로 발행한 채권을 말합니다(「주택도시기금법」 제7조제1항).

등기를 신청하는 자는 국민주택채권을 매입해야 합니다(「주택도시기금법」 제8조제1항제2호).

국민주택채권의 매입기준은 다음과 같습니다(「주택도시기금법 시행령」 제8조제2항 및 별표).

※ 국민주택채권의 최저매입금액은 1만원으로 합니다. 다만, 1만원 미만의 단수가 있을 경우에 그 단수가 5천원 이상 1만원 미만인 때에는 이를 1만원으로 하고, 그 단수가 5천원 미만인 때에는 단수가 없는 것으로 합니다(「주택도시기금법 시행령」 별표 제4호).

※ 국민주택채권의 매입 후 매입자가 즉시매도를 원할 경우 은행(우리은행, 농협, 하나은행, 중소기업은행, 신한은행)은 일정할인료(매일 변경, 은행에 확인해야 함)만 내도록 하고 채권발행번호가 기재된 영수증을 발급해 주고 있습니다.

4. 대법원등기 수입증지의 구입

대법원등기 수입증지(등기신청 수수료)

등기를 하려는 사람은 수수료를 내야 합니다(「부동산등기법」 제22조제3항).

대법원등기 수입증지를 은행이나 등기소에서 매입을 해 이를 신청서에 붙이면 등기신청 수수료를 낸 것이 됩니다.

대법원등기 수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행(농협, 우체국, 신한은행 등)에서 구입하실 수 있습니다.

소유권 이전등기 한 건당 대법원등기 수입증지[「등기신청수수료 징수에 관한 예규」 (대법원 등기예규 제1662호, 2018. 12. 11 개정, 2018. 12. 19. 시행) 제2 및 제4의2]

서면방문신청: 15,000원

전자표준양식신청(e-form양식으로 작성한 후 등기소 방문신청): 13,000원

전자신청: 10,000원

등기신청수수료의 납부는 그 수수료 상당액을 전자적 방법으로 납부하거나, 법원행정처장이 지정하는 금융기관에 현금으로 납부한 후 이를 증명하는 서면을 등기신청서에 첨부하여 제출하는 방법으로 합니다(「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제6조제3항).

※ 인지세는 무상의 소유권 이전등기 시에는 내지 않습니다.

감사합니다.

진실한거위208 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

가족간의 양도는 일반적으로 증여로 추정될 수 있습니다. 일반적으로 재산을 자녀에게 물려준다면 증여가 되는것이므로 증여세를 부담하고 명의이전을 한다고 보시면 될 것 같습니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

기본적으로 세무서에서는 가족 간의 양도행위를 인정해주고 있지 않습니다. 따라서 양도자, 양수자가 직접 해당 거래가 실제 양도거래임을 증명하셔야 하며, 이 때에는 실제 대금 지급 내역이 확실히 존재하여야 하고, 그 대금을 지급할 능력이 자녀에게 있어야 하며, 그 양도가액도 시가의 5%이상 차이가 날 경우 시가를 양도가액으로 보게 됩니다. 하나라도 증명이 안될 경우 증여세로 과세될 수도 있습니다.

그 외에는 증여계약을 하시고 증여세를 납부하시는 방법이 있으며, 부모자녀간의 증여에는 10년 간 최대 5천만원까지 증여재산공제가 가능합니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부모가 자녀에게 재산을 양도할 수 있습니다. 다만, 국세청은 가족끼리 재산을 양도하더라도 증여로 추정하기 때문에 양도계약서와 금융기관이체증 등의 객관적인 증빙이 있어야 양도로 인정이 됩니다.

양도 이외에도 증여의 방법으로 재산을 이전할 수 있습니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

마승우 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부모가 자녀에게 집을 이전하는 방법은 양도, 증여 또는 상속 3가지 형태 외에는 없습니다. 양도의 경우, 타인에게 양도할 때와 동일한 금액으로 양도하여야 추가적인 과세가 없을 것 입니다. 시세보다 낮게 양도시 추가적인 과세가 이루어져 저가 양도를 할 이유가 없습니다. 결국 증여 또는 상속의 방법이 있으나 증여는 수증자에게 막대한 세금부담이 되어 효율적인 방법은 아닙니다. 상속은 부모의 사망이 동반되어야 하기 때문에 이 역시 적합한 방법은 아닐 것 입니다.

결국 정당하게 세금을 내고, 자녀에게 이전해 줄 수 밖에 없는 결론에 이릅니다. 참고하시기 바랍니다.