안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
전세권 설정
등기부에 전세권설정등기를 하면 전입신고없이 후순위 권리자, 기타채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있습니다. 이 전세권설정을 하기 위해서 집주인의 동의가 필요하고 설정비용도 발생합니다. 보통 세입자가 전세권설정을 하기 원하기 때문에 세입자가 임대인의 비용 (비쌈)까지 부담합니다. 만약 집주인이 전세금을 반환하지 않을 때 소송없이 바로 경매신청을 할 수 있습니다. 경매로 넘어갈 경우 배당은 건물가격부분에 대해서 (토지부분 제외) 적용됩니다.
전입신고와 확정일자
전입신고+점유(거주) =대항력, 대항력 + 확정일자 = 우선변제권의 효력을 가집니다.
이는 집주인의 동의가 필요없이 가까운 주민센터에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 됩니다. 비용도 600원이면 됩니다.
만약 집주인이 존세보증금을 반환하지 않을 경우 보증금반환소송 후 승소판결에 의한 강제집행(강제경매)을 진행해야합니다. 경매로 넘어갈 경우 건물과 토지 금액에 대한 배당을 받을 수 있습니다.