중기청으로 대출 진행하고 보증보험 하기로 했는데 전세권 설정도 필요하나요?

Question

중기청으로 대출 진행하려고 합니다. 보증보험도 진헹하기로 하였는데 전세권 설정도 필요하나요? 하려면 어떻게 하면 되나요? 전세 사기나 깡통전세에 대비할수 있는 것이 또 무엇이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

전세권설정은 필요없습니다

계약후 전세보증금의 안전한 반환 문제로 최근 많은 보도가 되고 있습니다.
근래 주택가격이 사정없이 하락하는데 보증 금액은 변함없이 임대인에게 맡겨진 상태에서 주택의 가치가 보증금을 보증하지 않는 경우가 발생하고 있습니다
대략 이 경우를 깡통전세라고 합니다

임대인의 재력 여지를 확인하가 어려운 상태에서 오로지 임차한 주택의 시장 가치만이 보증금을 담보합니다
보증금애 대한 선순위 반환 채권상태를 유지하는 것이 중요해졌습니다

가급적 시세대비 70%이내의 보증금, 주민등록 이전과 확정일자를 통해 선순위 채권을 유지할수 있는 계약이라면,
여기에 보증금 반환 보증보험에도 가입한다면 임대인이 아닌 보증기관으로 보호를 받으므로 보증된 금액까지는 안전합니다.

이 경우 보증보험사의 권리분석도 진행되기 때문에 대출가능하고 보증보험이 인수되는 주택이라면 염려할 정도는 아닙니다
추가 비용과 임대인의 동의가 필요한 전세권 설정까지는 지나치다고 생각합니다

이상 도움이 되셨기를 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전세권은 임차권과 달리 대항력을 가지고 등기까지 할 수 있는 물권입니다. 다만 이 전세권 등기를 임대인이 승낙을 잘 안하기도 하고 임차인도 할 이유가 크게 없습니다. 주택임대차보호법에 따라 임차권도 전입신고와 확정일자를 받음으로해서 대항력과 우선변제권이 생기기때문입니다. 즉 보증보험 역시도 전세권설정이 아니여도 전세계약서로도 대출은 가능합니다.

깡통전세는 위와 같은부분보다는 집을 구하실때 시세에 80%가 넘는 보증금으로 되어 있는 곳을 피하시는게 더 우선되어야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

대출이 가능한 집, 보험가입이 가능한 집은 대체로 안전하다고 볼 수 있습니다.

전새권설정까지는 불필요해 보이며 집주인이 동의도 안해주시지 않을까합니다.

전입신고와 확정일자만 잘 받아두시면 될 것 같습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^