전세계약 연장관련 질문드립니다

Question

1.전세2년후 재계약시 전세금 5프로 이내 인상가능하다고 법적으로 명기되어있는데, 만약 양쪽 합의하에 5프로이상 인상해도 법적으로 문제가 있나요?

2. 재계약후 동사무소에 전세확정일자 신고를 해야하나요?만약 한다면 임대인이 하나요? 임차인이 하나요?

안하면 벌금이 부여 되나요?

답변 해주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.

1.전세2년후 재계약시 전세금 5프로 이내 인상가능하다고 법적으로 명기되어있는데, 만약 양쪽 합의하에 5프로이상 인상해도 법적으로 문제가 있나요?

==> 서로 분쟁이 없이 재계약을 한다면 문제가 발생되지 않지만 이 중 임차인이 나중에 문제를 제기하는 경우에는 리스크가 발생될 수도 있습니다.

2. 재계약후 동사무소에 전세확정일자 신고를 해야하나요?만약 한다면 임대인이 하나요? 임차인이 하나요?

안하면 벌금이 부여 되나요?

==> 신고의무는 임대인 또는 임차인에게 있지만 임차인이 확정일자를 받을 때 자동적으로 되는 만큼 임차인에게 신고의무를 부여하시는 것이 적절해 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

1. 당사자 합의한다면 5%이상도 인상 가능합니다
단 이 경우 이 계약은 종전 계약과 관계없는 새로운 계약으로 보면 이 계약을 근거로 2년후 계약 갱신 청구가 가능합니다.

2. 확정일자는 임차인의 보증금 대항력 확보를 위한 것이므로 임차인이 받습니다.

벌금은 없습니다
재계약으로 계약서가 다시 작성되었다면 확정 일자를 다시 받으며 아래 두가지 경우로 나누어서 진행하세요

보증금액만 증액된 종전계약의 연장 개념의 재계약이라면 종전 계약서를 보관 유지하고 금액 증액된 새 계약서에< 기존 계약의 연장 계약으로 보증금액만 000원을 증액함>이라는 특약을 적고 확정일자를 받고 둘다 보관합니다 .

종전 계약과 관련없는 새로운 계약이라면 새로운 계약 당시 등기부상 저당권설정 등 권리관계를 다시 분석하고 새로운 확정일자로 선순위 대항력 유지가 가능한지 확인할 필요가 있습니다

참고가 되시길 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.

임차인이 계약갱신요구권을 사용하여 재계약을 했다면 5% 이내에서 올려야 합니다. 상호간에 협의하에 5%이상을 올릴수는 있지만 임차인이 계약갱신요구권을 사용하지 않았다고 주장을 하면 다시 2년후에 계약갱신요구권을 사용할수 있습니다.

재계약서 작성시에 특약사항에 계약갱신요구권 사용했다 라고 하면 5%이내만 올리는 것이 좋습니다.

보증금이 변동이 되면 임대차신고제에 의해 주민센타에 신고해야 합니다. 임대인과 임차인이 모두 한번에 신고하면 됩니다.