아파트 전세계약 전세보증금 변경 없이 계약갱신청구권 사용한 경우

Question

안녕하세요 문의드립니다.

현재 2026년 1월 30일까지 전세계약된 아파트에 거주중이고

임대인과 문자로 협의하여 전세보증금 인상 없이 계약갱신청구권 사용 후 2년 연장에 상호 합의하였습니다.

기존 계약서 작성했던 부동산에 문의하니 전세보증금의 변동이나 기타 특약사항의 추가 등 특이사항이 없는 경우

새로운 계약서를 작성 할 필요가 없다고 전달받았는데

이 경우

1. 새로운 전세계약(2회차/2년)이 실거래 신고의 요건을 갖추지 못하였기 때문에 계약갱신청구권을 사용했다라는 신고를 할 수가 없는건지
2. 기존 1회차 계약때는 해당 아파트가 미등기인 상태여서 전세보증보험 가입을 못하였는데 현재는 소유권 이전등기까지 완료된 상태입니다. 이 경우 새로운 전세계약서(2회차/2년)이 없으면 전세보증보험 가입이 불가능한건지

상기 두가지 사항에 대해서 질문드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  보증금 증액 없이 계약갱신청구권을 행사해 연장한 경우에도 법적으로는 유효한 갱신 계약이 성립합니다. 다만 실거래 신고와 보증보험 가입은 계약서 존재 여부와 무관하게 별도의 요건을 따지므로, 아무 조치 없이 두면 불이익이 발생할 수 있습니다. 문자 합의만으로도 권리 행사는 인정되지만, 행정 절차와 금융 절차에서는 보완이 필요합니다.

• 실거래 신고 관련 판단
  계약갱신청구권을 사용한 갱신은 신규 계약서 작성 여부와 관계없이 신고 대상입니다. 보증금 변동이 없더라도 갱신 사실 자체를 계약갱신으로 신고할 수 있고, 이를 누락하면 임대인에게 과태료 문제가 생길 수 있습니다. 통상 문자 합의, 기존 계약서, 갱신 합의일을 근거로 갱신 신고를 진행합니다. 계약서를 새로 쓰지 않았다는 이유만으로 신고가 불가능해지지는 않습니다.

• 전세보증보험 가입 가능 여부
  보증보험은 갱신 계약의 존재가 확인되면 가입이 가능합니다. 다만 보험기관은 보통 갱신 계약서 또는 갱신 합의서 형태의 문서를 요구합니다. 문자만으로도 인정되는 사례는 있으나, 실무상 갱신 합의서를 간단히 작성해 두는 것이 안전합니다. 기존 계약서와 갱신 합의가 연결되면 등기 완료 후 보증보험 가입은 가능합니다.

• 유의사항 및 권고
  신고와 보험을 동시에 고려하면 간단한 갱신 확인서나 합의서를 작성해 두는 것이 분쟁 예방에 가장 유리합니다. 형식보다 갱신 사실의 입증이 핵심입니다.