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부동산 전월세 묵시적 연장관련 질문드립니다.

부동산 전월세 묵시적 연장관련 질의있습니다.

1. 임차인과 2년이 다되어 묵시적 연장관련 월세 인상 5만원할려고 하고 있고, 보증금은 임차인에게 500만원 돌려주어 재계약을 하려고합니다..이 때 임차인과 임대인 원본 계약서에 보증금과 월세인상분 수정해서 공인중개사 없이도 임차인 임대인 도장찍으면 돼지 않습니까?? 아니면 특별조건으로 재작성해서 서로 교환하고 상호 도장찍으면 유효한지 궁금합니다.


2. 묵시적 연장후 임차인이 이사를 간다고 했을경우

3개월간 임차비는 임대인에게 주고 가야하는 것이

맞지 않는지 궁금합니다..

    6개의 답변이 있어요!

    • 탈퇴한 사용자

      탈퇴한 사용자

      안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

      질문을 종합해보면 묵시적갱신이 아니고 갱신계약을 말씀하신 것 같습니다.

      임차인은 1회에 한하여 갱신청구권을 행사하여 2년간 재계약 연장할 수 있습니다. 이때 임대인은 이를 거절 할 수가 없고 다만 전임대차의 차임의 5%이내에서 차임의 증액을 요청할 수 있습니다.

      갱신계약시 차임의 변경이 있을 때에는 계약서를 다시 작성하는게 좋겠습니다. 표준계약서를 이용하여 당사자간에 직접 계약을 체결하시면 되겠습니다.

      갱신계약 기간중에는 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는 데 해지의사가 임대인에게 도달한지 3개월이 지나면 해지효력이 발효됩니다. 이때의 복비는 임대인의 부담입니다.

      임차인이 해지통보후 해지까지는 3개월이 소요되니 그때까지는 당연히 차임을 납부해야 합니다.


    • 유창효 공인중개사

      유창효 공인중개사

      대한 공인중개사

      ∙

      안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

      1. 1과 같은 경우는 묵시적 갱신에 해당하지 않습니다. 묵시적 갱신 서로 아무말 없이 재계약통보기간을 지나야 성립가능합니다. 즉 1은 일반적은 재계약에 해당합니다, 또한 보증금 월세 변동이 있고 반환하여야 되는 부분이 있는 만큼 질문처럼 해도 되지만 일부비용을 내서 정확한 계약서를 작성하는게 좋을 듯 보입니다.

      2. 1처럼 묵시적 갱신이 아니므로 해당하지 않고 만약 위 재계약이 임차인 계약갱신청구권을 사용하였다면 임차인의 중도해지 통보를 받은 3개월 후 계약은 해지 됩니다. 이때 3개월간은 정상계약이기 때문에 월세지급의무는 임차인에게 있습니다.

    • 임형순 공인중개사

      임형순 공인중개사

      명작공인중개사

      ∙

      안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

      월세 인상과 보증금 감액 등 계약 조건이 변경되므로 묵시적 갱신은 아닙니다.

      기존 계약서 가필 또는 합의에 의한 당사자 직접 계약서 작성 등은 문제가 없습니다.


      임차인이 해지 통지후 3개월이 지나면 효력이 발생하는 경우는 묵시적갱신 또는 계약갱신청구권을 사용한 재계약에 한합니다

      만일 중간에 이사할 가능성이 있으셔서 질문한 것이라면 이번 계약은 <묵시적 갱신>은 아니므로 계약서 작성시 " 임차인의 계약 갱신 청구에 의한 재계약"이라는 문구를 넣어 두시면 됩니다.



    • 고경훈 공인중개사

      고경훈 공인중개사

      대박행정사 및 공인중개사 사무소

      ∙

      안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다.

      부동산 전월세 묵시적 연장관련 질의있습니다.

      1. 임차인과 2년이 다되어 묵시적 연장관련 월세 인상 5만원할려고 하고 있고, 보증금은 임차인에게 500만원 돌려주어 재계약을 하려고합니다..이 때 임차인과 임대인 원본 계약서에 보증금과 월세인상분 수정해서 공인중개사 없이도 임차인 임대인 도장찍으면 돼지 않습니까?? 아니면 특별조건으로 재작성해서 서로 교환하고 상호 도장찍으면 유효한지 궁금합니다.

      -> 묵시적계약갱신은 말그대로 상호협의 없이 자동적으로 연장된 계약을 말합니다.

      월세인상및 보증금500만원 협의하여 된 계약은 합의된 연장계약입니다. 그렇다면 합의된 계약기간을 준수해야될 의무도 생깁니다.

      원 계약서 공란에 보증금 월세인상분 , 그리고 계약기간 (임대기간) 수정하시고 협의하여 연장된 계약임을 쓰시고 서로 이름쓰시고 이름위에 도장날인하여 각각 보관하셔도 충분히 효력은 발생됩니다.

      2. 묵시적 연장후 임차인이 이사를 간다고 했을경우

      3개월간 임차비는 임대인에게 주고 가야하는 것이

      맞지 않는지 궁금합니다..

      -> 그렇습니다 묵시적계약갱신인 경우엔 계약해지통지일로부터 3개월후에 계약해지 효력이 발생되기때문에

      3개월동안 임차인의 의무는 다 해야 합니다 (월세및 관리비 납부등)

      귀하의 고민사항이 잘해결되시길 바랍니다.

    • 유현심 공인중개사

      유현심 공인중개사

      우성공인중개사사무소

      ∙

      안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

      당시자끼리 해도 상관은 없지만 요즘은 가격변동이 있으면 1개월이내에 동사무소나 부동산관련 사이트에 두분중 한분이 거래신고하셔야 하고 임차인은 확정일자 다시 받아야 합니다.

      또 묵시적 갱신으로 자동갱신이 되었다면 기간전이라해도 임차인이 나가겠다고 하면 임대인은 3개월후에 보증금 돌려줘야 하는 의무가 생깁니다

      그래서 임대인은 되도록 재계약서 다시 쓰시고 분쟁의 소지를 줄이시고 지혜롭게 대처 잘하세요

      편안한 하루되세요


    • 양정섭 공인중개사

      양정섭 공인중개사

      대우부동산중개사무소

      ∙

      안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

      1.계약갱신 시 부동산에서 계약서를 작성하지 않고 임대인과 임차인 두명이서 작성해도 유효합니다. 특약사항에 갱신계약이라는 내용을 추가하여 작성하기바랍니다.

      2.주택임대차보호법 상 계약갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고, 임차인이 계약해지 의사를 통보한 날부터 3개월 뒤 법적으로 계약해지 효력이 발생합니다. 그래서 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다.

      3개월 동안 새임차인이 구해지지 않으면 3개월 동안 월세를 지불해야되고, 3개월 전에 새임차인이 구해지면 빠른시일 내에 임차인은 보증금을 돌려받을 수 있고, 임차인이 이사를 빨리 가야한다면 임차인과 임대인 간 협의하여 3개월치 월세를 빼고 보증금을 반환해도 됩니다.