복층빌라 옥탑 불법여부가 궁금합니다

Question

안녕하세요

복층빌라 매매 계약을 하고나서

등기부를 보고 옥탑 면적이 표시되 있지 않은것을 발견했습니다

부동산에 문의해본 결과는 합법이라고 하는데요

5층 거실을 통해서만 옥상에 출입할 수 있고

(소방법 위반 여부도 궁금해요)

옥탑방도 방으로 쓸 수 있을 만큼 제법 커요

건물 내역에는 경사슬리브지붕 5층 철근콘크리트구조로 표시되어 있습니다

용도가 다락이 아닌 지붕으로 표시되어 있는데

위법인가요?

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Answer 1

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

결론부터 말씀드리자면, 해당 상황은 불법건축물에 해당할 가능성이 매우 높습니다.

부동산에서 뭘 근거로 합법이라고 하는지는 확인해봐야 겠지만, 우선 등기부와 건축물대장에 면적표시가 없으면, 해당 위치에 실내공간이 있어서는 안됩니다.

다락은 1.5M 이내의 평균 높이를 가진 공간인데, 사진상으로 그 높이에 해당하는지는 확인이 필요하겠습니다.

만약 다락으로 인정받아 합법이라고 하는 거라면, 용도에서도 문제가 되는데요, 일단 등기부상 해당 위치에는 연면적이 없고 지붕으로만 되어 있으면 불법으로 보고 판단을 하시는 것이 유리합니다.

만약에 계약서 상 현시설 상태 그대로 매매한다는 문구가 있더라고, 법 위반에 대해서 안내받지 못했다면 대응이 가능합니다. 꼭 건축물 대장을 확인해 보시고 대처 하시길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

해당 옥탑방은 불법일 가능성이 높아 보입니다. 등기부와 대장에 지붕이라고 표시된 곳을 방으로 사용하는 것 자체가 무단 용도변경 및 증축에 해당합니다. 합법적인 다락은 높이가 1.8미터 이하여야 하며 바닥 난방, 수도, 취사 시설 설치가 금지됩니다. 이를 어겼다면 위반건축물입니다. 옥탑 면적이 표시되지 않았다는 것은 해당 공간이 주거용으로 허가받지 않았음을 의미합니다. 구청 단속이나 신고 시 원상복구할 때까지 매년 상당한 금액의 벌금이 부과되고 옥상은 공용 피난 공간입니다. 특정 세대를 통해서만 출입할 수 있게 개조된 구조는 소방법상 피난 통로 확보 위반의 소지가 큽니다. 즉 부동산에서 합법이라고 말하는 것은 관행상 단속되지 않았다는 뜻일 뿐 법적으로 명백한 위반입니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.

걱정이 많으셧겠네요

결론은

현재상태는 위반 건축물일 가능성이 매우 높습니다

용도가 지붕인 경우 : 지붕은 사람이 거주하는 공간이 아니라 건물을 덮는 구조물입니다. 이를 방으로 꾸며 거실처럼 쓰고있다면 용도외 사용 및 무단증축이 해당합니다.

설령 다락으로 신고되어 있더라도, 층고가 일정 높이(1.5m, 경사지붕은 1.8m)를 넘거나 바닥 난방, 화장실 등을 설치하면 불법 주거용 전용으로 간주됩니다. 그런데 질문자님의 경우 아예 면적조차 없다면 아예 신고되지 않은 공간일 가능성이 큽니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

복층 빌라 옥탑이 등기부와 건축물대장에 면적이 표시되어 있지 않고 경사슬라브지붕으로 되어 있다면 대부분 불법 증축 또는 용도 변경 가능성이 매우 높습니다.

5층 거실을 통해서만 출입하고 방처럼 큰 경우 소방법 및 건축법 위반 소지가 크다고 말씀드립니다.

감사합니다.