안녕하세요. 이준호 세무사입니다.
상속주택의 취득가액은 상속세 신고 시의 상속재산가액(상속세가 과세관청에 의하여 결정되는 경우에는 그 금액)이 됩니다.
한편, 상속주택이 주택수에 포함되는지 여부는 각 세목마다 조금씩 상이합니다.
1. 양도세
상속개시일로부터 5년 이내 상속주택 양도 시 중과배제
*현재는 한시적 중과배제 적용 중이므로 해당사항 X
2. 재산세
과세기준일 현재 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 상속주택은 주택수에서 제외
다만, 과세표준에는 해당 주택 공시가격을 합산하여 과세
즉, 1세대1주택 세율 적용 여부 판단시 주택수에서는 제외하지만 과세표준에는 포함함으로써
재산세 부담은 하여야 한다는 의미
한편, 특례를 적용받으려면 주택수 제외 신청 필요
3. 종부세
주택수 계산에 있어서 아래 요건에 해당하는 상속주택에 대해서는 주택수에서 제외
다만, 과세표준에는 해당 주택 공시가격을 합산하여 과세
즉, 세율 적용 및 1세대1주택 판단시 주택수에서는 제외하지만 과세표준에는 포함함으로써 종합부동산세 부담은 하여야 한다는 의미
① (저가주택 또는 소액지분) 기간 제한 없이 주택 수 제외
- 가액요건 : 공시가격 수도권 6억원, 非수도권 3억원 이하
- 지분요건 : 40% 이하
② (기타) 5년간 주택 수 제외
4. 취득세
·상속개시일(사망일)로부터 5년 이내 : 주택수 제외
·상속개시일(사망일)로부터 5년 이후 : 주택수 포함
공동상속주택은 다음 순서에 의한 주된 상속인의 주택수에 포함
(주된 상속인 판단 : 상속지분이 가장 큰 자 → 당해 주택에 거주한 자 → 최연장자)
ex) 상속주택과 1억 초과 주택을 보유한 1세대가 조정대상지역 소재 주택(1억 초과) 추가 취득 시
3주택자가 아니라 2주택자로 보아 8%의 취득세율 적용
