상속받은 부동산 매매시, 5년이 지나야, 상속 당시 신고한 가격 기준으로 양도세가 계산되나요?

Question

상속받은 부동산 매매에 대해 고민 중인데, 5년이 지난 시점 후부터 매도시에만, 양도세 기준이 상속 당시 신고 가격으로 책정되는 건가요? 또한, 상속받은 부동산은 5년 후부터 소유 주택 개수에 카운트되는 건가요?

읽어주셔 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.

상속받은 재산의 취득가액은 해당 재산의 상속세 신고시 평가금액입니다.

또한 상속받은 부동산은 원칙상 주택 수에 산입하는 것이며, 질문에 작성한 내용은 현재 유예 중인 다주택중과세 주택 수 판정시 고려하는 내용입니다.

다만 상속으로 인한 일시적 2주택 특례 적용 대상에 해당하는 상속주택은 다른 주택 처분에 있어 주택수에서 제외합니다.

Answer 2

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 양도시기와 관계없이 취득가액은 세무서가 결정한 결정가액(일반적으로 상속세 신고가액과 동일)이 되는 것입니다.

2. 취득세에서는 5년 이후부터 주택수에 포함이 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 이동호 세무사입니다.

언제 처분하시든 상관 없이 상속세 신고를 하셨다면 그 당시 신고한 가액이 양도소득세 계산할 때 취득가액이 되서 양도소득세를 계산하시면 될 것으로 보입니다.

답변이 도움이 되셨다면 좋아요와 추천 부탁드리겠습니다!

감사합니다!

Answer 4

안녕하십니까? 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.

상속받은 부동산을 상속받은 날로부터 2년이 경과하기 전에 양도하는 경우

양도가액이 취득가액이 되어 양도소득세 부담은 없거나 과세미달에 해당될

것입니다.

그러나, 상속받은 재산에 대한 평가액은 이 경우에 양도가액이 되는 것임으로

상속세 부담세액이 증가할 수 있습니다.

상속받은 주택은 주택수에는 포함하는 것이나 양도시에는 5년이 경과하기

전까지는 조정대상지역내에 소재하여도 양도소득세가 중과세되지 않습니다.

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Answer 5

안녕하세요. 이준호 세무사입니다.

상속주택의 취득가액은 상속세 신고 시의 상속재산가액(상속세가 과세관청에 의하여 결정되는 경우에는 그 금액)이 됩니다.

한편, 상속주택이 주택수에 포함되는지 여부는 각 세목마다 조금씩 상이합니다.

1. 양도세

상속개시일로부터 5년 이내 상속주택 양도 시 중과배제

*현재는 한시적 중과배제 적용 중이므로 해당사항 X

2. 재산세

과세기준일 현재 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 상속주택은 주택수에서 제외

다만, 과세표준에는 해당 주택 공시가격을 합산하여 과세

즉, 1세대1주택 세율 적용 여부 판단시 주택수에서는 제외하지만 과세표준에는 포함함으로써

재산세 부담은 하여야 한다는 의미

한편, 특례를 적용받으려면 주택수 제외 신청 필요

3. 종부세

주택수 계산에 있어서 아래 요건에 해당하는 상속주택에 대해서는 주택수에서 제외

다만, 과세표준에는 해당 주택 공시가격을 합산하여 과세

즉, 세율 적용 및 1세대1주택 판단시 주택수에서는 제외하지만 과세표준에는 포함함으로써 종합부동산세 부담은 하여야 한다는 의미

① (저가주택 또는 소액지분) 기간 제한 없이 주택 수 제외
- 가액요건 : 공시가격 수도권 6억원, 非수도권 3억원 이하
- 지분요건 : 40% 이하
② (기타) 5년간 주택 수 제외

4. 취득세
·상속개시일(사망일)로부터 5년 이내 : 주택수 제외
·상속개시일(사망일)로부터 5년 이후 : 주택수 포함
공동상속주택은 다음 순서에 의한 주된 상속인의 주택수에 포함
(주된 상속인 판단 : 상속지분이 가장 큰 자 → 당해 주택에 거주한 자 → 최연장자)

ex) 상속주택과 1억 초과 주택을 보유한 1세대가 조정대상지역 소재 주택(1억 초과) 추가 취득 시

3주택자가 아니라 2주택자로 보아 8%의 취득세율 적용