전세가율이 낮아지면 나타나는 현상은 무엇일까요?

Question

요즘 전세가율이 10년만에 가장 낮다는 기사를 보았습니다. 그러면 전세가율이 낮아질 경우 부동산 시장에 나타나는 현상은 어떤게 있을까요?

주영민 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.전세가율이 낮아진다는 것은 1. 금리가 올라가고 있다로 해석 가능합니다.  금리가 올라간 만큼 전세가도 떨어지지만, 매매가도 떨어지게 됩니다.  그래서 다시 일정 비율의 전세가율로 돌아오게 됩니다.2. 전세가가 떨어지면 Gap 폭이 커지기 때문에 Gap투자가 적어지게 됩니다 그러면 매매수요가 떨어져서 그런 점에서 매매가가 떨어지게 됩니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 매매가격은 그대로이고 전세가격이 오를때우선 집 매매 가격이 그대로인데 전세 가격이 오르고 있다.는 것은 해당 집의 시세가 장기간 그대로 머무르고 있었을가능성이 높습니다. 어쩌면 매매가격이 계속해서 하락을 겪다가 한계점까지 다다르게 되었고 그때부터 그대로 머무른것일 수 있습니다. 매매가격의 변동이 얼마나 오래동안 머물렀는지도 확인하는 것이 중요하겠지만 보통 이런경우에는 갭투자를 시도하기 좋다고 볼 수 있죠. 이 시기를 가늠하는것은 오랫동안 해당 지역의 지표를 봐오면 쉽게 파악할수 있습니다. 투자하시고자 하는 지역의 대장아파트를 지정해서 이런 시세변화를 꾸준히 관찰 하시다 보면 그 시기를가늠해 보실 수 있습니다. 일반적으로 매매가격 상승의 초입단계로서 아주 괜찮은 매수포인트로 볼 수 있습니다.2. 매매가격은 그대로인데 전세가격이 낮아질때앞선 상황과 반대되는 조건이네요. 이 경우는 대게 좋지않은 상황이라고 판단하시면 됩니다. 얼마전 주택시장이 하락하기 전에 보이던 모습이죠. 매매호가는 그대로인데 전세가격이 계속 떨어지던...매우 아픈시기였습니다. 이 상황은하락의 전초증상이라고 보시면 됩니다. 이때 갭 투자는 급매가 나오더라도, 투자금이 적게드는 상황이라도 투자를 안 하시는 것이 좋습니다.물론 급매 물건이 현 시세에 절반가격이면 투자 할만합니다. 하지만, 갭투자로 들어갔을때는 전세가격이 예외 없이내려가고 있는 상황이기 때문에 추가적인 투자비용이 발생할 수 있습니다. 그리고 전세가격의 하락이 언제까지 지속될지도 모른다는 불안감도 있으며 최악의 경우, 역전세 현상이 일어난다면 전세보증금조차 빼주기 힘든 상황이 생길수 있으니 특히 주의하셔야 합니다.3. 매매가격은 오르는데 전세가격은 그대로일때이 상황은 갭투자를 해야할지, 하지말아야 할지, 딜레마에빠지는 시기입니다. 사실 이 경우는 매매가격 및 전세가격이 약간 오르다가 횡보중일 가능성이 높은 시기입니다. 매매가격과 전세가격이 함께 오르고 있다가 계속해서 이어지는 매매가격 상승을 전세가격이 못 따라가고 주춤거리는 상황으로 해석하면 좋을것 같은데, 전세가의 상승이 멈추는이유로 매매가격과 전세가격이 오를만큼 올랐기 때문에 주춤거릴 가능성이 가장 높습니다. 아니면 또다시 상승하기위해서 숨고르기를 하고있는 중일 수도 있죠. 아마도2020~2021년의 상황이 이 조건과 가장 비슷한 상황일 것입니다. 짧은기간 동안 잘만 하면 큰 수익을 얻었겠지만 대부분은 다시 샀던 그 가격으로 내려왔거나 약간의 수익, 손해를 입고 계실겁니다. 개인적으로는 갭투자 하기 좋지 않은 시기라고 생각되니 참으시는것을 추천합니다.4. 매매가격과 전세가격이 계속해서 함께오르고 있을때이 조건에서도 약간의 차이를 두어야 하는데, 매매가격과전세가격이 서서히 오르고 있다면 아직 본격 상승을 하지않았다는 것을 의미하므로 갭투자로 진입하기게 제법 괜찮은 시기로 해석할 수 있습니다. 집을 사고나서 팔 시기가 되면 아마도 불장인 시기에 팔 수도 있을 가능성이 높습니다.매매가격이 오르니 시세차익도 생기고 전세가격도 오르니투자금 회수도 바로바로 되고, 괜찮은 상황이죠. 근데, 매매가격과 전세가격이 급하게 오르고 있는 중이라면 불장인 상황입니다. 머지않아 조정을 맞이하게 될 가능성이 높아지겠죠. 이런 경우는 투자를 자제하는 것이 좋다고 판단됩니다.물론, 시세보다 매우 저렴한 물건이 있다면 고려 해볼법 합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세가율이 낮아지는다는 건 시세와 보증금의 갭차이가 커진다는 의미이며, 이럴 경우 자금이 별로 없이 갭투자를 한 임대인의 경우 보증금 반환에 어려움이 있을 수 있습니다. 또한 투자입장에서는 투입되는 자금이 많아지기 때문에 투자수요도 감소하게 됩니다. 일반적으로 시세와 보증금 차이가 크지 않은 빌라의 경우는 깡통전세가 늘어나게 되고 이런 경우 전세보증보험 지급건수 늘어나게 되고, 보험이 없는 경우 보증금에 대한 피해가 발생되어 결국은 부동산 시장 회복에는 악재가 될수 있습니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.제일 큰문제는 임대인들이 힘들어지는 현상이 일어납니다.많이받았던 전세금을 다시 되돌려줘야 하는데큰금액이다보니 쉽게 만들기도 어려워서 세입자들과 분쟁이 많이 일어나고 있습니다.고금리시대여서 대출도 어렵고 전세역시 정체되는 현상이라서 임대인,임차인 모두가 힘든 상황입니다.