건물을 지었는데 전부 본인명의가 아닐경우 어찌해야할까요?

Question

토지 - 홍길동

건물 - 철수, 영희 공동명의 .....지분은 각각 50%씩

건물의 사용용도는 철수의 공장으로만 사용....

다른 임차인 없음

이럴경우

홍길동은 철수와 영희에게 토지 사용분에 대해서 임대차계약서를 작성해서 월세와 보증금을 지급해야하는데... 지급하지 않을경우 어떤 문제가 생길까요???

그리고.. 건물을 철수와 영희의 공동명의 부동산임대업 사업자를 내지 않고 무상으로 공장을 사용하게 되면 어떤 문제가 생길까요????

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

사실관계가 너무 추상적입니다.

우선 철수와 영희, 홍길동이 세법상 특수관계가 있는 지( 예를 들어 친족관계)도 중요하며,

건물이 주택인지 상가인지, 건물의 건축한 자와 등기를 한 자가 다른 이유 등도 해당 세법이슈에 영향을 줄 수 있는 사실관계입니다.

질문이 보다 구체화될 필요가 있습니다.

정확한 사실관계를 알 경우 보다 상세한 답변이 가능합니다.

도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

특수관계인 사이에 공동명의 건물을 1인 사업자가 사용한다면 소유하지 않은 지분에 대해서는 무상사용에 해당하므로 부당행위계산부인에 해당하여 지분을 소유하고 있는자의 부동산 임대로 보아 부가가치세, 소득세등이 발생할 수 있을것으로 사료됩니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1. 토지 무상사용

- 증여세(철수, 영희)

건물주인 철수와 영희가 홍길동의 토지를 무상으로 사용하고 있다면 토지의 무상사용이익에 대한 증여세 이슈가 있습니다. 다만, 토지 가액이 13억 이하인 경우에는 증여의 문제는 발생하지 않습니다. 참고로 부동산 무상사용이익은 다음의 금액이 1억 이상인 경우에만 증여세를 과세합니다.

부동산 가액 x 2% x 5년 연금현가계수(3.790797)

위 산식을 역산하여 부동산 가액을 구하면 약 13.18억이 됩니다. 그 이하의 가액이라면 부동산 무상사용이익에 대한 문제는 발생하지 않습니다.

-종합소득세 (홍길동)

만약 특수관계인에게 토지를 무상사용하고 임대료를 받지 않았다면, 부당행위계산부인 규정에 해당되어 시가만큼 임대료가 과세되고, 부가가치세도 납부해야 합니다.

2.부동산임대 등록

부동산 임대업 사업자가 사업자 등록하지 않을 경우, 미등록기간의 수익금액에 대해 1%의 미등록가산세가 부과되니, 공동사업자로 임대사업자등록부터 하시길 바랍니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

타인소유의 재산을 무상으로 사용시 5년단위로 계산하여 증여받은 금액의 합계액이 1억원 이상일 경우 증여세 과세대상이 됩니다. 홍길동 소유의 토지를 임대차계약서 없이 철수와 영희가 사용한다면 증여세 과세대상이 되는지 검토해보아야 합니다.

무상으로 이익을 받은 쪽에서 과세대상 여부를 따진 후 증여세 신고납부를 결정하셔야 합니다.