전세 재계약이 끝난 상황에서 집주인이 계약파기를 요구합니다.

Question

2023년 1월 서울시내 빌라3룸 (3.3억) 전세 만기상황에서

지난달 (2022년 9월) 집주인의 요청으로 전세금 5%를 증액한 재계약 계약서를 작성하였고

상호 합의하에 날인 서명 완료하였습니다.

또한 증액분인 5%(1600만원가량)은 전세계약이 재 갱신되는 시점인 2023년 1월까지 지급하는거로 하였습니다.

이후 집주인이 집을 매도하려 하였으나 (세입자에게 통지하였음) 전세 계약이 되어있어 매매가 쉽지않자

며칠 전 저희 측에 계약파기를 요구하며 보상금 및 이사비 명목으로 500만원을 제시하였습니다.

집주인 측에서는 매매가 이루어지지 않을 경우 개인적인 부채로인해 집이 경매로 넘어갈 수 도 있다며 그럴경우 저희 전세금을 보호할 수 없는 상황이 올 수도 있다고 하며 지속적으로 전세 재계약 파기를 요청하는 상황입니다.

현재 등기부 등본상 저희가 1순위로 되어있으며 금일자로 등기부 상 별도의 저당은 없습니다. 또한 재계약을 진행 후 내년 1월자로 확정일자를 발급완료하였습니다.

1. 통상 계약파기의 경우 계약금의 배액을 배상하는 것으로 알고있습니다.

본 계약이 재계약 상황이기에 별도의 계약금이 없는데 이런 경우 계약 파기에 대한 보상액을 어느정도로 예상해야할까요?

2. 혹여 계약 파기를 하지 않고 저희가 계속 거주할 경우 저희가 받게되는 리스크가 있을까요?

3. 경매 혹은 압류등의 상황이 생길 경우에 세입자가 취해야하는 조치가 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주인이 계약을 파기하려는 이유나 의도가 무엇인지 개인적으로는 굉장히 흥미있는 질문입니다.

현재의 임대차에 있어서 계약 만료전 6~2개월전까지 임대인이 계약거절의 통지없이 대신에 임차인과 재계약을 한 것이므로 법 위반 없으며, 쌍방합의로 5%증액 합의한 본계약은 전적으로 유효합니다.

계약의 특약에 따라 임대인이 계약금의 배액을 주고 민법상 관점에서 계약을 파기할수도 있다 하겠으나, 이경우는 임대차 보호법상 임차인이 재계약서대로 그대로 살기를 주장하면 계약은 유효하고, 임대인은 이를 거절 할 수가 없습니다.

현재 임대차 건물에 저당이 없는 선순위이고 확정일자를 받아 놓으셨다면, 사시다가 혹 경매를 당하더라도 낙찰 환가 되는 금액에서 배당을 받을 수 있으니, 특별한 리스크는 없을 것으로 보입니다.

굳이 보상을 받고 나가실려고 한다면, 이사비와 복비, 기타 위로금 수준에서 적당한 선에서 임대인과 원만히 협의하셔서 사태를 잘 해결하시기를 기원합니다.

이상으로 답변이 맘에드셨다면 좋아요와 추천 부탁드립니다

감사합니다

Answer 2

재계약으로 계약금이 없기에 배상 합의금은 쌍방 협의에 의해 정하시면됩니다.

매매가격이 어느정도인지에 따라 경매로 넘어갈때 보증금을 온전히 받을수 있을지 알수 있습니다.

보통 경매시 실거래가보다는 낮게 낙찰되기에 1순위채권자여도 온전히 보증금 전액을 못받는 경우도 있습니다.

또한 1순위여도 국세 지방세 미납이 있는경우 이부분이 더 우선 하기에 이부분도 확인 하셔야 합니다.

5백만원의 합의금이 만족스럽지 못하다면 재논의해서 협의 하는게 좋을듯 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문주신 내용상 법률적 부분이 있어 설명과 다를 수 있습니다.

1. 계약금 계약시 그러하나 본 계약은 계약금계약으로 보기는 힘들어보여 이는 해당하지 않을듯 보입니다.

즉 계약해지에 대한 위약금 또는 합의금 명목으로 500만원을 제시한듯 보입니다.

2. 계약은 유효하며 일방적 해지는 불가해보기며 계약 내용그대로 거주 하셔도 아무런 문제는 없을 듯 보입니다.

3. 개인의 채무로 인해 경매가 진행되어도 1순위에 있는 임차권이 있기에 배당은 가능하나 빌라의 특성상 경매가가 보증금보다 낮을 경우 보증금 일부의 손실은 생길수 있습니다.