전세 재계약시 집주인이 계약갱신청구권을 쓴 것으로 한다는 특약 넣자고 하면서 5프로 이상 올리면 나중에 차액 돌려받을 수 있나요?

Question

19.12월에 3억 1500에 전세 계약을 했습니다
21.12월 계약 만료 전 재계약 할 때 계약갱신 청구권 쓰고 전세금을 5프로 이내에 올릴걸 요청하였지만
집주인은 3억 1500 현보증금 그대로 +월 60을 요구하였습니다.
그리고 집주인이 재계약서에는 특약으로 "세입자의 요청으로 이번에 계약갱신청구권을 쓴 것이므로 다음번에 쓰지 않는다"는 문구를 넣자고 하였습니다.

갱신청구권을 쓰기로 한 것이면 5프로 이내 인상을 하여야 하나 우리는 이사할 상황이 안되었기 때문에

어쩔 수 없이 월세 60만원을 더 내기로 하고 그렇게 계약이 진행되었는데
나중에 저희가 나가고 나서 월세의 일부를 돌려받을 수 있는지 궁금합니다.
5프로만 올렸다면 그 때 적정 월세는 얼마였을지 계산법도 궁금하고요.
이사 나간 후에 대처방안이 있는지 궁금합니다. 답변부탁드립니다...

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

당시에 갱신청구권을 사용한 것은 일단 유효한 계약입니다.

다음, 갱신청구권을 행사할 때에 차임의 5% 증액을 누가 요청하였든지간에, 임대인은 5%이내에서만 증액 요구할 수 있습니다.

이것은 강행규정입니다.

임차인이 동의했다면 몰라도, 임차인에게 불리한 약정은 무효입니다.

그냥 간편 단순계산 해보면,

보즘금차임의 5%는 1천5백75만원인데, 지금의 이율의 월세로 환산한다해도 월세 6만5천원이 되는군요.

지금이라도 내용증명을 보내시고, 법을 위반하여 과잉납부한 월세차임의 환수를 요청해봄직 합니다.

그런데, 왜 그당시 그 60만원의 차임 증액을 용인하셨는지, 님이 승인하고 동의하셨는지? 진의아닌 의사표시였다는 것의 증명이 관건이 될것으로 사료됩니다.

임대차 분쟁조정위원회에 중재도 신청해보시기 바랍니다.

이상으로 답변에 갈음합니다

감사합니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 계약갱신청구권사용시 임대인의 5%인상 요구를 사실상 거부해도 재계약을 하지 못하는 건 아닙니다. 즉 정상적인 5%이내의 인상도 임차인이 거부한다고 나가라고 할 수없다는 의미입니다.

일단 다행인점은 계약서상 특약에 계약갱신 청구권 사용이라는 문구가 있다는 점입니다. 내용이 어떠하든 계약갱신청구권 사용이라는 문구가 되어 있기에 계약갱신청구권을 사용한 임대차 계약에서 5%를 넘는 임대료인상분은 반환청구가 가능할듯 보입니다. 만약 계약갱신 청구권을 사용했다는 내용이 계약서상 적혀있지 않다면 초과분 회수가 불가하고, 계약갱신청구권은 이후에 1번 사용 할 수 있습니다. 제가 보기엔 임대인이 쓴 꼼수에 스스로가 당한듯한 느낌이 드네요. 결국 임대인이 다음번 갱신시 계약갱신청구권을 못쓰게 하려고 남긴 문구가 초과 인상분 반환의 근거가 되는 셈입니다. 부당이득반환소송을 진행하기전 내용증명을 보내 임대인의 대응을 보시면 될듯 보입니다. 참고로 같은 보증금에 5% 인상분 월세는 대략 월6~7만원 사이로 보입니다.