제가 전세로 들어가는 집이 근저당이 잡혀 있다고 하는데 들어가면 안될까요?

Question

제가 전세로 들어가려고 하는 집이 있는데요.. 많이 돌아다녀 봤는데, 이집이 가장 마음에 듭니다.

그런데 문제는 이 집이 근저당이 잡혀 있다고 하는데 계약을 안하는게 좋을까요?

근저당이 잡혀있으면 많이 위험한건가요?

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.근저당이 있어도 다음의 기준을 대비하셔서 전세반환 보증보험가입을 하시면 안전한 전세거래 매물이라 할 것입니다.일단 당해 주택에 등기부등본을 조회하여 가등기 가압류 가처분 위반건축물 등 소유권 관계를 확인합니다. 다음에 근저당 선순위채권이 주택가격의 60%이내이고, 선순위채권과 전세보증금의 합계액이 주택가격의 90%(다가구주택의 경우 80%)이하라야 전세반환 보증보험 가입조건에 해당합니다.소유자 본인임을 신분증에 의해 확인하고 직접 대면 계약하시고 공인중개사를 통하여 계약하시고 확정일자를 받은 임대차계약서로 전세기간 1/2이내에 가입신청 하셔야 합니다

임형순 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아무 것도 없다면 더 고민할 필요 없지만 그렇다고 저당권이 설정되어 있다고 무조건 계약을 피할 이유는 없습니다중요한 것은 주택의 시가 대비 얼마나 부담스런 금액인가 입니다.저당권외에도 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 선순위 임차인이 있다면 선순위 보증금의 합계도 고려할 사항입니다예를 들어 "근저당 채권최고액 + 선순위보증금 합계 + 내 보증금액" 을 다 합친 금액이 주택 시세의 절반도 안되는 정도라면 염려할 수준이 아닙니다.주택은 꼭 마음에 드는데 근저당이 신경이 쓰인다면 보증금 반환보증 가입을 검토해 보세요보증금 반환보증 가입 조건에 드는 경우라면 안전하다고 볼 수 있습니다

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.근저당이 있다고 해도 계약서상 특약으로 잔금일에 기존 근저당을 상환한다는 특약을 넣어두시것도 방법입니다. 사실 전세세입자를 구하는 매물에 대부분은 근저당이 있고 잔금일에 전세금을 받아 상환하는 조건으로 계약하는것이 일반적이기 때문입니다. 잔금일에 대출은행에 상환여부(이체기록, 영수증)등을 확인하시면 되고 법무사, 중개사를 통할 경우 이에 대한 확인도 해주기 때문에 큰 문제는 없을듯 보입니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.근저당 액수에 따라 다릅니다.근저당+전세금이 시세의 70% 이하라면 크게 위험할 것 같지는 않습니다.다만, 근저당이 있다는 자체가 안좋은 요인일 수는 있습니다.가급적이면 다른 집을 하는것을 추천 드리지만 그집으로 하셔야 겠다면 근저당+보증금을 시세의 60% 이하 수준으로 협의해서 계약해보시기 바랍니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

조장우 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.근저당이 없는 집이 많지 않습니다. 부동산을 매수할때에 대부분 은행대출을 이용하여 매수 하고 이를 임대놓을때에는 대부분 근저당이 당연히 잡혀 있는것입니다. 다만, 근저당의 특성상 얼마나 대출금을 갚았는지 모릅니다. 부동산 시세 대비 전세가율이 다소 낮은 곳으로 들어가는것이 중요합니다. 그래야 나중에 전세금을 받을 확률이 높아집니다.

김지현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 함께 고민하는 김지현 공인중개사입니다.근저당 뜻은 앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위입니다.채무자는 부동산을 담보로 대출을 일으키고 채권자는 부동산을 담보로 돈을 빌려줍니다.여기서 근저당을 잡게 됩니다. 채무자가 채무상환에 대해 의무를 다하지 않거나 다할 수 없는 순간이 온다면 근저당에 설정된 금액만큼채권자가 부동산 매각금에서 우선 변제 받을 목적의 권리를 갖게 되는 것입니다.채무자가 이자를 납부하지 못하거나 다른 이유로 대출이 늘어나게 되었을 때 문제 없이 채권을 수령하기 위해10~20% 수준으로 할증한 금액을 채권 최고액을 설정합니다.전세계약에서 근저당권이 중요한 이유는 전세 계약 시 전세금을 지급하고 계약 만료시 집주인에게 돌려받아야 하는데요.만약 집주인이 전세금을 지급하지 못하는 상황이 발생한다면경매를 통해 집을 넘긴 후에 전세금을 돌려받아야 합니다.그런데, 이미 다른 금융에 근저당권이 설정되어있는 경우라면 경매로 넘어간 후에도 우선 순위나 밀려 전세금을 온전히 받을 수 없는 상황이 올 수도 있습니다.채권최고액이 얼마 되지 않는다고 해도 경매 낙찰과 시세 변화에 따라 얼마로 책정될지 모르는 상황에서 근저당권이 설정되어있다고 하면 돌려받을 전세금에 대해서 보호 받지 못할 위험이 존재합니다.하지만, 질문자님처럼 고른 매물이 너무나 맘에 든다면 또는 집주인이 지금은 근저당이 설정되어있지만 모두 상환 예정이라고 한다면 '근저당 말소 조건 전세 계약'을 맺으시면 됩니다.당장은 상환할 능력은 없지만, 전세금으로 근저당을 모두 상환한 후 근저당 말소를 해주는 것이지요.그러면 근저당이 모두 사라지기 때문에 비교적 안전하게 전세 계약을 체결할 수 없습니다.추가로, 당장 근저당이 없다고 하더라도 전세계약 직후 집주인이 매매 또는 근저당권을 설정하는 전세 사기도 존재했었는데, 원칙적으로 금지되기는 하지만 이에 대한 내용을 특약으로 넣으시는 것을 추천드립니다.단, 여기서 특약은 전세계약 직후가 아닌 ‘전세계약 중 만기까지 세입자의 동의없이 근저당권 설정을 하지 않는다.’  이런 내용이면 좋을 것 같습니다.신중한 부동산 거래로 좋은 집 얻으시길 바라겠습니다.

주영민 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.근저당이 얼마나 잡혀있는지 여부가 중요합니다.예컨대 10억 집에 근저당이 1억이고, 전세금액이 5억이면 그나마 안전합니다집값의 70% 수준을 기준으로 하면 됩니다집값 >= 저당 + 전세금  이 수식이 된다면 그나마 안전하다고 판단하시면 됩니다.70%를 잡는 이유는 경매로 진행시 일반적으로 집값에 70%로 낙찰되기 때문입니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.근저당이 얼마인지 모르겠지만 집값의 전세가와 근저당이 합쳐서70%가 넘어가면 조금 위험하다가 보는데 집을 함께 봤던 부동산과 상의를 잘해보세요부동산에서도 위험하면 소개를 잘안합니다제일문제는 질문자가 집이 맘에 들어서 들어갔는데 근저당이 많이 잡혀있으면 계약 종료시 다음세입자 찾기가 힘들다는 것입니다이부분만 참고 하셔서 맘에드는 집으로 계약잘하세요

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.근저당이 잡혀있다고 하더라도 계약만료일에 임대인이 보증금을 반환 할 수도 있고, 임대인의 사정으로 보증금을 반환하지 못 할수도 있고 임대인이 대출이자를 갚지 못 해 경매로 넘어가서 복잡해지는 경우도 있습니다.어떻게 될 지는 아무도 모르기때문에 보수적으로 접근해야합니다.대출(등기부상 채권최고액)+총보증금(본인보증금 포함)이 주택매매시세의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고봅니다.전세보증보험 가입대상이 된다면 가입하는 걸 추천드립니다.