주택 보유를 하는 게 나을까요? 5/9일 전에 매도 하는 게 나을까요?
안녕하세요.
최근 부동산 대책으로 많이 혼란 스러운데요.
2주택이라서 고민이 좀 있습니다.
양도세는 둘째치고..보유세를 얼마나 올리려는지..알 수 있을까요?
보유를 하는 게 나을지 5/9일 전에 매도 하는 게 나을지 조언 부탁드립니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
2026년 5월 10일 양도세 중과 부활을 앞두고 고민이 깊으시군요. 현재 이재명 정부의 부동산 기조는 '다주택자 양도세 중과 부활'과 '보유세(종부세/재산세)의 실효세율 강화'라는 두 축으로 움직이고 있습니다.
질문자님의 상황에서 가장 중요한 판단 기준을 정리해 드리겠습니다.
1. 보유세(종부세/재산세) 얼마나 오를까?
보유세는 단순히 공시가격뿐만 아니라 '공정시장가액비율'과 '세율'의 영향을 받습니다.
공정시장가액비율 정상화: 현재 낮게 유지되던 공정시장가액비율을 80~100% 수준으로 단계적 현실화하고 있습니다. 이는 집값이 그대로여도 세금은 20~30% 이상 오를 수 있음을 의미합니다.
세율 체계: 2주택자의 경우, 지역에 따라 차이가 있으나 종부세 중과세율이 적용되는 구간이라면 세 부담 상한선까지 세금이 매년 꽉 채워져 나올 가능성이 큽니다.
결론: 만약 보유하신 주택들의 합산 공시가격이 높고, 임대 수익보다 세금 지출이 더 커지는 '역전 현상'이 예상된다면 보유는 상당한 부담이 될 것입니다.
2. 5월 9일 전 매도 vs 보유, 결정적 차이
가장 핵심은 '양도세 중과'라는 세금 폭탄을 피할 수 있느냐입니다.
구분5월 9일 이전 매도 (유예 기간)5월 10일 이후 매도 (중과 부활)적용 세율기본세율 (6~45%)기본세율 + 20%p (2주택 기준)장기보유특별공제적용 가능 (최대 30%)적용 불가 (0%)세금 차이-양도차익의 절반 이상이 세금일 수 있음
예시: 양도차익이 5억 원일 경우, 5월 9일 이전에 팔면 약 1.5억~1.7억 원의 세금을 낸다면, 5월 10일 이후에는 중과세와 공제 배제로 인해 3억 원 가까운 세금이 나올 수 있습니다.
3. 전문가의 조언: 매도냐 보유냐?
다음의 기준에 따라 결정해 보세요.
A. 매도를 추천하는 경우 (5/9 이전)
두 주택 중 한 채의 향후 가치 상승분이 양도세 중과분(약 20~30%)을 상회할 확신이 없을 때.
보유세 부담으로 인해 생활비나 투자 현금흐름이 막힐 우려가 있을 때.
이미 양도 차익이 충분히 발생하여 수익을 실현하고 싶은 경우.
B. 보유를 추천하는 경우
해당 지역이 재개발/재건축 호재가 확실하여 세금을 더 내더라도 가격 상승폭이 훨씬 클 것으로 예상될 때.
한 채를 임대사업자로 등록하여 종부세 합산배제 등의 혜택을 이미 받고 있는 경우.
증여 등을 통해 자녀에게 자산을 넘길 장기 플랜이 있는 경우.
💡 마지막 체크리스트
현재 보유하신 두 주택이 모두 조정대상지역(서울 등)에 있나요? 만약 한 채가 비조정지역이라면 5월 10일 이후에도 그 집은 중과 대상이 아닙니다.
세무사 상담 필수: 지금 바로 세무사를 찾아가 "5월 9일 전과 후의 양도세 차액"을 정확히 뽑아보세요. 그 금액 차이를 보고도 "보유하고 싶다"는 생각이 든다면 그때 보유를 결정하셔도 늦지 않습니다.
매도 속도: 현재 2월이므로 5월 9일 잔금까지 시간이 촉박합니다. 매도를 결정하신다면 '급매' 수준으로 가격을 낮춰서라도 기한 내에 잔금을 치르는 것이 억 단위의 세금을 아끼는 길일 수 있습니다.
1명 평가최근 부동산 대책으로 많이 혼란 스러운데요.
2주택이라서 고민이 좀 있습니다.
양도세는 둘째치고..보유세를 얼마나 올리려는지..알 수 있을까요?
보유를 하는 게 나을지 5/9일 전에 매도 하는 게 나을지 조언 부탁드립니다
==> 지금현재 보유세가 얼마나 인상할지 여부는 다음주에 정부 발표안을 봐야 하는 사항입니다. 2주택자 이상이면 가급적 기존 주택 1개를 매도하심이 적절합니다.
1명 평가안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
5월 9일 이후에는 양도세 중과와 장기보유특별공제 배제로 세금이 폭등하며 하반기 보유세와 또한 공정시장가액비율 상향으로 인해 저년 대비 20~40%이상 급등할 전망입니다. 따라서 절세가 목적이라면 5월 9일 전 매도를 하시고 향수 시세 상승이 세금 증가분을 압도할 것이라 판단될 때만 보유를 선택하시길 권장합니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
정부에서는 주택가격 인상을 억제하고 다주택자가 보유한 물량을 내놓게 하기 위해서 여러가지로 고심중인 것으로 알려지고 있습니다. 보유세는 공정시장가액 비율을 조정할 가능성이 많은 것으로 알려지고 있는 가운데 현재 재산세 과세표준을 계산하는 공식은 시가표준액 x 공정시장가액비율인데 현재 비율은 주택 60%, 토지 및 건축물은 70%이지만 이를 과거 적용되었던 80%~95% 정도로 인상이 가능한 것으로 예측되고 있습니다. 보유나 매도에 대한 결정은 주택의 필요성이나 중장기적인 투자 관점에서 달라질 수 있을 것입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
5월 9일 이전에 매도하는 것은 양도세 중과 회피측면에서 분명 유리해질 수 있습니다
보유세 인상 카드는 아직 확정 단계는 아니나 논의가 지속되고 있어 향후 부담 우려가 존재합니다
보유할 경우 시장 가격 상승 기대와 세금 부담 증가 가능성을 함께 고려해야 합니다
다주택자 특례, 장기보유특별공제, 누진세율 등을 전문가에게 확인해보시고 선택을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
양도소득세 중과 유예 폐지의 경우 조정지역에 한해서 중과가 되는 것이고 또한 보유세를 인상을 하게 될 경우 그러한 손실부분은 분명히 임차인에게 전가할 가능성이 크기 때문에 쉽게 부동산 가격이 내리기를 어렵다고 사료됩니다.
또한 증여를 하고 10년 후 양도를 하게 될 경우 양도소득세 절세를 볼 수 있으므로 시장에서는 대비를 하고 있는 모양새 입니다. 좀 더 주변 정보를 습득해서 판단을 하시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보유세에 대한 조정가능성이 높지만 어느정도일지는 정확히 판단할수 없습니다. 이재명 대통령이 x를 통해 게시한 내용만 보면 무조건 가지고 있을 때 세금이 양도할떄 세금보다 높을수 있다는 이야기를 한점과 행정수행능력이 높은 현 정부의 의지를 고려했을때 생각보다는 높게 조정될 가능성이 충분히 있어 보입니다. 실제 강남권에서도 이러한 심리로 인해 가격을 급하게 내린 매물이 나오고 있다는 점도 현 시장상황을 말하는듯 보입니다. 다만 아직 구체화된 내용은 없기에 매도하를 하는게 나을지는 알수 없습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
다주택자의 경우 양도세 뿐 아니라 보유세 강화 가능성까지 함께 고려해야 합니다. 정책 방향은 보유 부담을 높이는 쪽에 가깝습니다. 단기 반등 기대보다 세금, 유동성 부담이 크다면 매도 타이밍을 앞당기는 전략이 현실적일 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
보유세는 아직 얼마나 올릴 지 알 수 없습니다.
개인의 부담 역량에 따라서 다르겠지만 세금 부담을 하더라도 큰 부담이 되지 않는 다면 보유를 추천드리며 세금 부담이 크다면 매도를 추천드립니다.
보유세는 1% 가까이 올릴 듯 합니다.
감사합니다.