부동산 전세계약을 할 때에 전세사기를 당하지 않으려면 어떻게 해야 하는지 궁금해요

Question

제가 아파트 전세 계약을 해야 하는 상황이 생겼습니다. 그런데 요즘 전세 사기가 너무 많아 불안합니다.

전세 사기를 당하지 않으려면 어떻게 해야 하는지 궁금합니다

홍성택 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.가장 좋은 것은 공인중개사를 통한 거래를 하는 것입니다.대부분 사기의 90%는 직거래 또는 신축빌라 전세물건에서 많이 발생합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 아파트의 경우 나홀로 아파트가 아니고 단독주상복합이 아닌 경우라면 깡통전세의 위험은 적은 편이나, 우선 해당 매물의 시세정도는 확인하셔야 합니다. 확인 방법은 부동산 여러곳을 통한 방법이나, 실거래가, 현 매물 가격등을 기준으로 가름하시면 되고, 전세가격이 시세대비 70%을 넘지 않는게 좋습니다. 계약시에는 선순위 임차권 여부, 실제 당사자가 등기부상 소유자 일치여부등을 잘 확인하시고 잔금이후 전입신고, 확정일자, 보증보험가입을 필수로 하시면 어느정도 안전합니다.

이강애 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.전세계약서 작성전에  등기사항증명서에 근저당권, 가압류,가처분, 국세미납등이 있는지 확인해야 합니다.근저당권만 설정되어 있다면   잔금일전이나 잔금일에 근저당권설정 말소가 가능한지 확인하시고요.근저당권설정 및 그외 다른 제한물권 및 채권이 없다면 매매가 대비 60%를 초과하지 않는  주택을 계약하고  전세권설정이나 전세반환 보증보험에 가입한다면 보증금을 보장 받을 수 있을 겁니다.

이제동 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ전세사기란 정상적인 권리분석을하고 계약한다면 별 문제가 없으리라고 생각합니다 예를 들면 먼저 건축물 등기부등본을 열람하여 소유권자와 임대인이 동일인 것을 확인하시고 근저당 설정 등기가 현건물가의 50% 범위내의 부채 금액에 해당하는지?그리고 본인이 전세권 등기할 때 선 순위자로서 낙찰 금액 범위에 속하하게 될것인지?(2회 정도 불찰될 때를 가정)  등을 분석해 본다면  어느 정도 윤곽을 예측할 수 있다고 봅니다그리고 더욱 불안하시면 비용이 약간 수반되지만 전세 보증보험에 가입하여 안전 장치를 강구하는 방법도 있겠습니다 그리고 직거래를 피하고 공인중개사사무소를 활용하시어 계약을 추진할 것을 권장드립니다

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.등기부등본상 갑구,을구에 별다른 사항 없는지확인하시고,본인확인, 주변 시세도 확인하세요신축이면 전세가격이 너무 높을수도 있습니다전세보증보험을 전액보장할수 있는 물건이면 더좋습니다부동산에서 계약을 하시면 서류는 확인해주실것이고 방을 보실때 꼼꼼히 체크하시기 바랍니다

김영관 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.<꼭 확인하세요!>· 전세 계약 전□ 주변 매매가, 전세가 확인□ 주택 임대차 표준 계약서 사용□ 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인□ 임대인의 세금 체납여부 확인□ 선순위 보증금 확인□ 확정일자 부여 현황 확인□ 전입세대 열람· 전세 계약 후□ 임대차 신고□ 전입신고□ 전세보증금 반환 보증◆ 전세 계약 전 체크리스트1. 주변 매매가, 전세가 확인 방법① 인터넷으로 빠르게 확인하세요!- 국토교통부 실거래가 공개 시스템 - (App)국토교통부 모바일 부동산 실거래 정보- 한국부동산원 부동산테크 - 시세정보업체 (네O버, 직O, 다O 등)② 인근 부동산 공인중개사를 방문해서 확인하세요!2. 주택 임대차 표준 계약서 사용- 대항력, 우선변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인사항을 안내하고 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세 피해를 예방할 수 있습니다.- 공인중개사에게 표준 계약서*를 사용하도록 요청하세요.국토교통부 장관 원희룡이 알려주는 전세사기 피하는 전세계약 체크리스트!하나씩 체크하면서 계약 준비 하세요!<꼭 확인하세요!>· 전세 계약 전□ 주변 매매가, 전세가 확인□ 주택 임대차 표준 계약서 사용□ 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인□ 임대인의 세금 체납여부 확인□ 선순위 보증금 확인□ 확정일자 부여 현황 확인□ 전입세대 열람· 전세 계약 후□ 임대차 신고□ 전입신고□ 전세보증금 반환 보증◆ 전세 계약 전 체크리스트1. 주변 매매가, 전세가 확인 방법① 인터넷으로 빠르게 확인하세요!- 국토교통부 실거래가 공개 시스템 - (App)국토교통부 모바일 부동산 실거래 정보- 한국부동산원 부동산테크 - 시세정보업체 (네O버, 직O, 다O 등)② 인근 부동산 공인중개사를 방문해서 확인하세요!2. 주택 임대차 표준 계약서 사용- 대항력, 우선변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인사항을 안내하고 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세 피해를 예방할 수 있습니다.- 공인중개사에게 표준 계약서*를 사용하도록 요청하세요.* rtms.molit.go.kr에서 다운로드 가능3. 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인- 전세 보증금 피해가 발생하는 경우 근저당권 등 물권 순위에 따라 변제 되므로, 보증금보다 순위가 우선하는 채권 규모를 확인하여 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모를 가늠할 수 있습니다.- 등기소, 인터넷등기소 또는 무인민원발급기에서 등기부등본을 발급하면 [을구]에서 근저당 및 전세권 확인 가능합니다.4. 임대인의 세금 체납여부 확인- 미납세금은 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있으므로 전세 피해 발생 시 임차인이 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다.- 임대인의 납세증명서를 발급(임대인 동의 필요) 받으면 체납여부를 확인할 수 있습니다.* 국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급 가능(임대인이 직접 발급하는 경우 홈택스, 위택스 등 온라인으로 발급 가능)5. 선순위 보증금 확인- 다가구주택의 경우 다수의 임차인이 존재하므로 당사자보다 순위가 우선하는 보증금을 확인하여 향후 전세 보증금 피해를 겪었을 때 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다.- 임대인 또는 임차인이 주민센터 또는 등기소를 방문하여 확정일자 부여 현황을 발급받으면 됩니다. (임대차계약 이전에는 임대인의 동의가 필요합니다.)◆ 전세 계약 후 체크리스트1. 임대차 신고- 임대차계약 신고는 법적 의무*입니다.* 신고 대상 : (지역) 전국(道 관할 군 지역 제외, 경기도 내 군 지역은 포함), (금액) 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원 초과- 대차 계약 신고를 하면 확정일자가 부여되어 우선변제권을 획득할 수 있습니다.- 온라인 신고 또는 관할 주민센터를 방문하여 신고하시면 됩니다. (확정일자 부여를 위해서는 임대차 계약서 필요)2. 전입신고- 전입신고는 법적 의무입니다.* 신고 사유 발생일로부터 14일 이내 신고, 위반 시 과태료 최대 5만 원(주민등록법)- 전입신고를 하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다.- 관할 주민센터 방문하거나 정부24 온라인으로 신고하시면 됩니다.3. 전세보증금 반환보증 가입- 전세가격 하락 등 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 전액을 보증 기관에서 대신 반환해 드립니다.* 수도권은 보증금 최대 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원까지 보증 가입 가능(주택도시보증공사 기준)- 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담 후 가입하시면 됩니다.