부동산 가계약금 지급 후 임차인이 말을바꾼경우

Question

"계약금 : x만원 그 중 x만원은 오늘(x월x일)내로 입금하여야 계약이 성립한다.

계약일 : 입금일로부터 일주일 이내로 상호 협의하여 결정한다.

중도금 : x만원 (25년 5월15일)

중도금은 x만원에서 x만원까지 대출금에 따라 조정 될 수 있다

잔금일 : 25년8월15일 (임차인의 이사일에 따라 조정 될 수 있다.)

위 조건으로 계약합니다.

위의 계약 내용에 동의하시면 매도인은 계좌번호를 주시고 매수인은 x만원을 입금하시면 계약이 체결됩니다.송금하는 x만원은 가계약금과 성질이 다르고 손해배상위약금으로 안내되며 매도인은 x만원의 배액인 2x만원을 배상, 매수인은 기송금한 x만원을 포기함으로써 계약을 해제할 수 있다.

계약서 작성 전에는 본 문자를 계약서로 갈음합니다.

본 문자로 계약의 효력이 발생하므로 차후 계약철회와 별도로 중개보수는 발생합니다."

안녕하세요 전 매수인이고 해당하는 가계약 문자내용을 받고 매도인에게 가계약금 송금까지 완료 한 상황입니다.

근데 문제는 해당 아파트에 임차인이 있는데 임차인 계약 만료시점에 잔금을 치루는걸로 구두 합의를 봤는데 갑자기 임차인이 빨리 나가겠다해서 잔금일 보다 4개월 먼저 나가고싶어하는 상황입니다

매수자 입장 : 애초에 가계약 문자에 계약일 잔금일이 표기되어있으니 계약서대로 진행하고싶다

현재 문제는 임차인과 매도인의 문제이지 매수자는 상관없는일이다.

매도자 입장 : 원래 임차인 나가는일정에 맞춰서 잔금일을 한건데 임차인이 먼저나가니 잔금일도 당겨달라(본인은 세입자없는 빈집을 가지고있어야하니)

1. 여기서 만약 서로 합의가 안된다면

누가 계약 파기를 했다고 해석할수 있나요?

1. 임차인이 2년 더 살겠다고 말을 바꾸고 연장한 경우 해당 계약은 어떻게 되나요? (매수자가 임차인이있을경우 잔금대출이 안나오는상황)

2. 임차인이 구두로 여러번 2년만 채우고 나가겠다고 중개인 및 매도인 매수인한테 말한 상황인데 구두로 말한건 법적효력이 인정이 안될까요? 이런경우라도 연장한다하면 수용해야하나요

Answer 1

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

1. 가계약 내용상으로는 잔금일자를 정하긴 했으나, 임차인의 이사일에 따라 조정될 수 있음은 당사자들 사이에 합의가 된 것으로 보입니다. 다만 이는 당사자들이 어느 정도 예상하고 감수할 정도의 일자 조정을 의미하는 것으로 보아야지 어느 일방 당사자가 도저히 수용하기 어려운 일자 조정까지 감내하겠다는 것으로 보기는 어려울 듯 합니다. 특히 중도금 일자를 5월 15일로 정했음에도 기존 잔금일인 8월 15일보다 잔금 지급기일을 4개월 앞당긴다는 것은 매수인이 받아들이기 어려운 수준의 조정이라 할 것이므로 만약 매도인이 이를 고집함에 따라 계약이 파기된다면 이는 매도인의 귀책사유로 보아야 할 것 같습니다.

2. 이 역시 기존 잔금일보다 2년 이상 연장해야한다면 매수인으로서는 받아들이기 어려운 상황으로 보입니다. 다만 매도인이 잔금지급기일 전후로 임차인과 임대차계약을 해지한 상태로 주택을 인도하기로 하였는지 여부가 중요해보이는데 만약 그러한 의사였다면 매도인은 임차인과 계약을 해지하여 임차인이 없는 상태에서 주택을 인도할 의무를 부담하게 될 것이고, 임차인과의 임대차계약을 2년 이상 연장한 경우 이는 매도인이 자신의 의무를 이행하지 않은 것으로 보아야 하므로 매수인은 이를 이유로 계약을 해제할 수 있을 것입니다.

3. 구두로 이야기했다 하더라도 이를 증명할 방법이 있다면 효력이 있습니다. 다만 임차인은 주택 매매계약의 당사자가 아니므로 임차인과의 문제는 매수인이 아니라 매도인이 해결할 문제로 보입니다.