부모님께 공동주택 부담부증여에 대해서
지방에 제 명의로 된 아파트(최근거래 1억)를 부모님께 명의 변경을 하려고합니다.
결혼하고 나와 살다보니 주택을 소유하고 있을 경우에 혜택받지 못하는 것이 너무 많아서 넘길 수 밖에 없는 상황입니다.
1) 현재 주택담보대출이 2500정도 남은 상태에서 부모님께 부담부증여를 할때 납부해야할 세금이 어느정도나 될까요?
2) 부담부증여 시 부모님의 신용등급이나 재직상태도 조건이 있을까요?(현재 일용직으로 일하고 계심)
3) 부담부증여가 안될 경우 명의를 변경할 수 있는 다른 방법이 있을까요?
4) 부담부증여를 진행할 경우 세무사에게 연락해서 진행하면되나요?
답변 부탁드립니다..
안녕하세요. 고유빈 세무사입니다.
1) 현재 주택담보대출이 2500정도 남은 상태에서 부모님께 부담부증여를 할때 납부해야할 세금이 어느정도나 될까요?
특수관계인 간 부담부증여를 실행할 때는 시가에 대한 판단이 우선되어야 합니다. 시가란 유사매매사례가액도 적용이 가능한 것이나, 실질에 따라 유사매매사례가액이 시가로 적용가능한지에 대한 판단은 전문가를 통해 다시 진행해보셔야 합니다.
만약, 1억 원이 시가라고 가정하고 부담부증여를 진행하실 경우 2,500만 원 채무부분에 대해서는 고객님에게 양도소득세가, 나머지 7,500만 원 무상증여분에 대해서는 부모님에게 증여세가 발생합니다. 또한 주택을 취득하는 부모님에게 취득세가 발생됩니다.
고객님에게 발생될 양도소득세는 고객님의 해당 주택 최초 취득가액, 보유기간 및 거주기간 등에 따라 다르게 측정됩니다. 다만, 1세대 1주택으로서 보유기간 및 거주기간 요건을 충족하여 비과세가 가능한 경우라면 양도소득세가 발생되지 않습니다.
부모님에게 발생될 증여세는 종전에 고객님이 부모님에게 증여하신 내역이 없다고 가정할 경우 7,500만 원 중 5,000만 원을 차감한 2,500만 원에 대해 10%가 적용되며, 이에 신고세액공제가 적용되어 2,425,000 원이 증여세로 발생된다고 보시면 됩니다.
또한, 부모님에게 취득세는 무상부분과 유상부분에 대해 별도로 측정되어 발생되며 이는 부모님의 주택 수에 따라 달라질 수 있는 것이나, 부모님께서 1세대 1주택 가정 시 취득세 등은 약 3,125,000 원 정도로 예상됩니다.
2) 부담부증여 시 부모님의 신용등급이나 재직상태도 조건이 있을까요?(현재 일용직으로 일하고 계심)
부담부증여는 수증자인 부모님에게 채무를 인수할 수 있는 능력이 있어야 실행이 가능합니다. 일용직으로 일하고 계시더라도 일용직 근로소득에 대해 신고가 진행되고 있었다면 원천징수영수증, 급여명세서 등에 따라 소득을 증빙할 수 있습니다. 즉, 신고가 들어가는 소득이 있다면 채무액이 크지 않기에 부담부증여 실행이 가능할 여지가 크다고 생각됩니다.
3) 부담부증여가 안될 경우 명의를 변경할 수 있는 다른 방법이 있을까요?
저가양도(시가의 70% 수준으로 대금을 받아 양도), 일반 증여(전액 무상 증여) 방안에 따라 진행할 수 도 있고, 각 방안에 따른 양도소득세, 증여세, 취득세 등 총 비용을 비교하며 가장 유리한 방안에 대해 검토 후 최적의 방안을 선택하시는 것이 좋습니다.
4) 부담부증여를 진행할 경우 세무사에게 연락해서 진행하면되나요?
부담부증여를 진행할 경우 일반적으로 세무사, 법무사 등 전문가의 도움이 필요합니다. 우선적으로 세무사에게 연락하여 예상 세액 및 시가에 대한 판단, 유리한 방안에 대해 파악하기 위한 컨설팅을 진행하신 후, 법무사를 통한 취득세 신고 납부, 등기이전, 검인 절차를 진행하시면 됩니다. 이후에 모든 절차가 완료되신 후 세무사를 통해 증여세, 양도소득세 등 신고를 진행하시면 됩니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.
자녀 명의의 주택에 대한 금융권의 담보 채무가 있는 상태에서 부모님에게
부담부증여를 하려는 경우 증여재산가액과 승계할 채무, 양도가액과 취득
가액 등에 대한 관련 내용이 있어야만 양도소득세, 증여세 등이 산출될 수
있습니다.
이 경우 당해 주택에 대한 담보채무에 대하여 부모님의 소득, 신용도에
따라 담보채무의 승계 여부를 금융회사에 먼저 확인해 보아야 합니다.
부담부증여가 안되는 경우 시가 산정하여 저가양수도 여부를 검토해 보아야
합니다.
개인이 부담부증여를 하려는 경우 발생하는 양도소득세와 증여세 부담세액
등에 신고납부를 해야 하는 데, 본인이 직접 하거나 또는 세무사 사무실에
의뢰하여 신고 대행을 하게 할 수 있습니ㅏ.
답변이 도움이 되기를 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 나민재 세무사입니다.
부담부증여란 채무를 인수하는 조건으로 재산을 증여하는 것을 뜻합니다.
채무액에 대하여 증여자인 자녀가 양도소득세를 납부하여야하며, 시가와 채무액에 차이만큼 수증자인 부모님이 증여세 납부하시면 됩니다.
직계존비속간 5천만 원까지 증여세발생하지않으니 이를 잘 활용하여 신고납부하시면 될 것 같습니다.
다만, 주택담보대출의 대상자가 변경되므로 은행에 연락하셔서 확인해보시기바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 황상하 세무사입니다.
(1) 부담부증여의 경우 증여자에게 양도소득세가, 수증자에게는 증여세, 취득세가 발생합니다. 다만 증여자가 1세대 1주택 비과세 요건을 만족하는 경우 양도소득세는 비과세에 해당하게 됩니다. 취득가액을 알 수 없어 양도소득세를 산출하기는 어렵습니다.
(2) 부모님의 신용상태와 관계 없이 부담부증여는 가능합니다. 다만 직계존비속간 부담부증여가 발생하는 경우 채무액이 수증자에게 인수되지 않는 것으로 보는 추정규정이 있기 때문에 실제로 부모님이 채무를 인수하였음을 입증할 수 있는 서류(계약서 등)를 준비하셔야 합니다.
(3) 명의를 이전하는 방법으로 단순히 유상으로 양도하는 경우 등이 있겠습니다.
(4) 부담부증여 신고시에 과세표준 계산 방식이 기술적인 부분이 있으므로 세무사에게 연락하시어 도움을 받는 것이 좋을 것으로 생각됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1. 증여세 약 750만원 예상됩니다.
2. 관계 없을 것입니다.
3.매매나 일반 증여의 방법이 있습니다.
4.네 맞습니다. 세무사에게 문의하시면 되며 도움이 필요하시면 연락 주셔도 됩니다.