삼일절 전입신고 관련해서 질문드립니다.

Question

현재 3월 1일(일요일) 잔금 지불 및 입주를 앞두고 있습니다.

본 계약은 임대인 본인이 아닌 대리인을 통해 체결되었으며, 위임장을 확인한 상태입니다.

전체 보증금은 1억 8,000만원이며, 청년버팀목(HUG) 대출 1억 4,100만원이 2월 27일(금)에 임대인에게 먼저 전달될 예정입니다.

계약금 900만원은 기 지급 상태이고, 잔금 3,000만원은 3월 1일 입주 시 지급 예정입니다.

계약서 특약에 "임대인은 잔금일 익일까지 권리사항 변동을 하지 않는다"는 조항이 있는데, 잔금일 익일인 3월 2일은 대체공휴일입니다.

3월 1일(삼일절), 3월 2일(대체공휴일)로 인해 전입신고 가능한 가장 빠른 날이 3월 3일(화)이고, 대항력은 3월 4일(수) 0시에 발생합니다.

반면 임대인이 3월 3일에 근저당 등을 설정하면 즉시 효력이 발생하여 제 대항력보다 선순위가 됩니다.

이 공백을 보완하기 위해 중개사에게 별지확인서 작성을 요청했으나, "문자 교환이 있으니 필요 없다", "임대인도 그런 큰 리스크를 지지 않을 것이니 걱정할 필요 없다"며 거절당한 상태입니다.

전 세입자는 2월 28일(토) 퇴거 예정이라 조기 입주도 어렵습니다.

궁금한 점:

1. 이 상황에서 대항력 공백을 보호할 수 있는 방법이 있는지

2. 별지확인서 혹은 그에 준하는 확실하게 안전을 확보할 방법이 있는지

3. 별지확인서를 쓴다면 어떤 문구가 적절한지

4. 대리인이 별지확인서에 서명하는 것도 유효한지 (위임장 범위에 따라 달라지는지)

5. 임대인 혹은 대리인에게 문자로 "3월 4일까지 권리변동 없음"을 받는 것이 별지확인서에 준하는 효력이 있는지

Answer 1

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

특약사항으로 임대인이 3월 4일까지 근저당 등 다른 권리 변동을 하지 않겠다라는 내용을 명백하게 기재하시는 것이 가장 좋겠습니다.

당사자간 합의 내용에 가장 우선 적용되고 만약 임대인이 이를 위반할 경우 계약 위반이 되기 때문에 이를 위반하기는 어려울 것입니다.

다른 번거로운 절차보다도 특약 사항에 해당 내용을 명백하게 기재하시는 것으로 충분히 보완이 가능할 것으로 예상됩니다.

특약내용으로 기재하시면 충분할 것으로 예상됩니다.