전세 계약 시 보험을 위한 근저당 설정, 안전할까요?
현재 중소기업 전세대출을 받아서 이용 중이며, 이사갈 시 목적물 변경 예정이었습니다. 또한 전세 사기 이슈로보증 보험 가입도 할 생각이었고요.
대출 및 보험이 가능한 걸로 알고 협의해 온 오피스텔이 있습니다. 전세 보증금 1.7억의 오피스텔과 계약을 앞두고 확인해보니, 보증보험 가입 시 보증되는 액수가 1.46억이라고 합니다(kb시세 매매가에 따라서)
부동산에서는 안전장치로 계약서상 보증보험에서 보증 가능한 액수인 1.46억으로 계약서를 작성하고, 제가 그 오피스텔에 근저당 1900만원을 잡아두는 걸로 계약 하자고 합니다.(보증금 1.65억 - 보증보험 이슈로 집주인이 500만원 낮춰주겠다고 했답니다.) 저는
일단 이런 방식으로 계약해본 적이 없기에, 근저당이라는 말 자체가 너무 부담스럽게 느껴지는데요
1. 부동산의 설명처럼 이러한 방식으로 제 보증금을 확실하게 지킬 수 있는지 궁금합니다.
2. 혹시 부동산에서 제시한 방식으로 계약하게된다면 이면 계약이되는 걸까요?
3. 집주인 일정에 맞춰 계약일 약속을 잡았는데, 집주인이 계약날 오지 못한다고 하여 전자 계약으로 하자고 합니다. 부동산에서는 전자계약이 대출이자 감면 혜택도 있고 ‘더 안전하다‘라고 하는데 대면 거래보다 전자 계약이 안전한 이유는 뭘까요?
1. 부동산의 설명처럼 이러한 방식으로 제 보증금을 확실하게 지킬 수 있는지 궁금합니다.==> 그러한 방법도 있지만 가급적 현재 상테에서 매매가격대비 전세가격이 적절한지?, 보증보험 가입이 가능한지를 판단해 보시는 것이 우선입니다. 근저당설정도 필요하지만 가장 중요한 것은 현재 상태에서 보증보험 가입이 가능한지 판단이 우선입니다.
2. 혹시 부동산에서 제시한 방식으로 계약하게된다면 이면 계약이되는 걸까요?== 네 그렇게 될 수도 있습니다.
3. 집주인 일정에 맞춰 계약일 약속을 잡았는데, 집주인이 계약날 오지 못한다고 하여 전자 계약으로 하자고 합니다. 부동산에서는 전자계약이 대출이자 감면 혜택도 있고 ‘더 안전하다‘라고 하는데 대면 거래보다 전자 계약이 안전한 이유는 뭘까요?==> 전자계약은 본인이 직접 처리를 해야 하는 만큼 안전하다고 할 수 있습니다.
안녕하세요. 황권우 공인중개사입니다.
질문자님께서 말씀하시는 방법으로도 보증금을 지키실 수 있는데
굳이 금액을 쪼개서 일부는 보증보험을 가입하고 일부는 근저당권을 설정하느니
어짜피 등기를 하실거면 차라리 그냥 근저당권 설정 대신 전세권 설정으로 보호받으시는게
더 간편해 보입니다.
전세권은 등기부등본에 세입자의 전세금 반환 권리를 법적으로 등록하는 제도인데요
전세금을 담보로 하여, 세입자가 직접 부동산을 경매에 부칠 수 있는 권리를 가지며
전세권 설정은 물권이기 때문에 임대차계약서만 있는 일반 전세보다, 법적으로 더 강한 권리를 가집니다.
추후에 기간 만료 후 전세금을 돌려받지 못하였을 때 언제든 임의 경매 실행이 가능합니다.
다만, 전세권 설정은 별도 등기 비용이 발생하며
임대인의 동의는 필수입니다.
부동산에 한번 말씀해보셔서 위와 같은 방식으로 진행 해달라고 얘기 해보셔요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
이집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가이면 전세보증보험에 100%가입할수 있는데 전세가가 높아서 100%보증보험에 가입이 안된다는 얘기입니다
이럴때는 전세가를 보증보험에 가입할수 있는 만큼만 잡고 나머지를 월세로 하는 것이 좋을수 있습니다
그부분을 부동산에 협의해 보시기 바랍니다
안된다고 할때는 다른 집을 알아보시는게 좋을수도 있습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
1. 가능한 방법이지만 일반적인 거래 방법은 아닙니다. 숙고하여 결정하시길 바랍니다.
2. 이면계약이 될 수도 있습니다. 원래 목적의 근저당이 아니기 때문에 이면계약이 될 수 있습니다.
3. 전자계약을 해도 되지만 일반적이지 않은 계약울 하는데 직접 대면 계약서 작성은 필요해 보입니다. 대면계약을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 부동산의 설명처럼 이러한 방식으로 제 보증금을 확실하게 지킬 수 있는지 궁금합니다.
-> 근저당설정은 임차권에 비해 강력한 권한이 생기는 부분이나, 결과적으로 100%안전성을 확보하지는 못합니다. 결국
근저당은 해당 주택경매등을 따라 순위배당을받는 것이기에 주택낙찰 금액등에 따라 보장되기 어려울수도 있습니
다.
2. 혹시 부동산에서 제시한 방식으로 계약하게된다면 이면 계약이되는 걸까요?
-> 정확히는 이면계약에 해당이 된다고볼수있고, 해당 부분이 계약상 문제가 될 여지는 적으나, 최근 판례등에 따라서
보증보험에 맞추어 계약서를 작성하고 다른 방법으로써 보증금 차액을 지급하는 방식에 대해서는 보증보험의 지급
거절을 인정한 사례가 있기에 해당 부분은 유의를 하셔야 합니다.
3. 집주인 일정에 맞춰 계약일 약속을 잡았는데, 집주인이 계약날 오지 못한다고 하여 전자 계약으로 하자고 합니다. 부동산에서는 전자계약이 대출이자 감면 혜택도 있고 ‘더 안전하다‘라고 하는데 대면 거래보다 전자 계약이 안전한 이유는 뭘까요?
-> 전자계약이라고해서 당사자를 안만나도 되는것은 아닙니다. 전자계약은 기존과 같은 종이계약서를 대신해서 전자계약을 하는 것일뿐 당사자간 만나서 계약자를 확인하는 과정은 필수적으로 거치셔야 합니다, 결국 전자계약이라는건 당사자간 만남없이 진행되는 온라인 계약이 아니라 단순하게 기존 종이계약서를 대신하는 하나의 종류일뿐입니다.