근저당권실행이 나을지 문의드립니다.

Question

채권자회사인데요. 계속 매월 변동이있는채무인데요

채무자에게 담보물 근저당권(아파트)설정중입니다.

바로 근저당권실행하는게 나을까요.

근저당권실행후 분쟁이있으면 중지되고 소송으로 넘어가나요?

아니면 첨부터 지급명령으로 할까요?

소송으로 할까요?

소송과동시에 근저당권실행할까요?

어떻게채권회수하는게 바람직할까요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  변동 채권이 계속 발생하는 구조이고 이미 아파트에 근저당권이 설정되어 있다면, 회수 안정성 측면에서는 근저당권 실행을 우선 검토하는 것이 합리적입니다. 다만 채무자 대응 가능성과 분쟁 리스크를 고려하면 소송과 병행 여부를 전략적으로 판단해야 하며, 무조건 단일 절차가 정답은 아닙니다.

• 근저당권 실행의 법리와 한계
  근저당권은 별도의 판결 없이도 경매를 신청할 수 있는 강력한 담보권입니다. 다만 채무자가 피담보채권의 존부나 범위를 다투는 경우, 경매절차 자체가 정지되거나 배당 단계에서 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 이 경우 실질적인 채권 확정은 민사소송으로 넘어가게 되는 경우가 많습니다.

• 지급명령·소송과의 관계
  지급명령이나 소송은 채권의 존재와 금액을 확정하는 절차로, 근저당권 실행의 전제가 되는 피담보채권 범위를 명확히 하는 데 유리합니다. 특히 매월 변동되는 채무라면, 일정 시점을 기준으로 채권을 확정한 후 근저당권 실행을 병행하는 방식이 분쟁 대응에 효과적입니다. 지급명령은 신속하지만 이의 제기 시 바로 소송으로 전환됩니다.

• 바람직한 회수 전략
  실무적으로는 소송을 통해 채권 범위를 확정하면서 동시에 근저당권 실행을 병행하는 방식이 가장 안정적입니다. 이를 통해 채무자 압박과 담보 확보를 동시에 진행할 수 있습니다. 단, 비용과 시간, 채무자 대응 성향을 종합적으로 검토한 전략 수립이 필요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

근저당권이 설정되어 있는 경우에는 일단 근저당을 실행하고 상대방에 이의하는 경우에 별도 소송으로 이어질 수 있지만 이의하지 않는 경우 경매 절차를 통해서 배당을 받을 수 있다는 점에서 바로 소송으로 나아가지 않고 실행을 하는 게 나을 수 있습니다. 이상입니다.