전세계약 2년 연장 시 만료일 몇일 후까지 전세계약연장계약서를 작성해야 하나요?

Question

임대인입니다.10월 11일에 아파트 전세계약 2년이 만료되어 기존 임차인과 5% 인상 조건으로 2025년 10월 11일까지 계약연장을 하기로 3개월 전에 문자 및 전화 합의를 마쳤습니다. 여기까지는 문제될 게 없었는데.임차인이 갑작스러운 출장 관계로 한국을 떠나 있으며 만기일 일주일 후인 10월 18일에 귀국할 예정이라고 합니다. 저는 마침 10월 17일부터 11월 16일까지 해외 출장이 잡혀 있습니다(이 계약 후 떠날 예정으로 짠 일정).제가 돌아오자마자 연장 계약서를 작성하면 원 계약 만기일인 10월 11일보다 한 달 이상 늦어지게 되는데요. 이렇게 늦게 재계약을 해도 아무 문제가 되지 않는지 궁금합니다. 아무리 찾아봐도 계약일 30일 내에 신고하지 않으면 과태료가 있다는 부분만 나올 뿐 만료 후 언제까지 연장계약서를 작성해야 하는지는 나와있지 않아서요.정리하면* 2년 전세 계약 만기 후 40일쯤 지난 시점에 2년 연장 계약서를 써도 괜찮은가요(계약은 40일 지난 시점인 '2025년 11월 21일까지'가 아닌 원래 만기일로부터 2년 후인 '2025년 10월 11일까지'로 할 예정)?* 이게 가능하다면 계약이 늦어진 이유를 특약 등으로 기재해야 하나요?* 임차인 입장에서 확정일자를 받을 때 30일 내 신고하지 않았다는 이유로 불이익이 있을까요?* 제가 임대사업자라서 2년에 5% 밖에 전세금을 올리지 못합니다. 계약 후 1년 내 전세금 인상이 불가한 걸로 아는데 이게 '2년 40일 후 5% 인상'이 아닌 "2년 후 동결 + 다시 40일 후 5% 인상"으로 계산되어 1년이 되기 전인 40일 후에 전세금을 인상한 것으로 계산되는 일은 없을까요?답변해 주실 분들께 감사드립니다!

유창효 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약부분에서는 두분이 합의가 되셨기에 별다른 문제는 없습니다만, 임대차신고가 늦어지는 문제가 있을 수 있어 보입니다. 이럴 경우 임차인의 대리인과 계약서를 작성하시는뒤에 임대차신고와 임대사업자 신고를 진행하시는게 좋을듯 보입니다. 꼭 두분이 만나서 하지 않아도 되는 만큼 가까운 부동산에 계약서 작성을 위임하시면서 임대인이 서명 및 날인을 하시고 임차인 귀국후에 해당 서류에 서명 및 날인하여 임대차 신고를 진행하시면 될듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.