법률
1년 기간 월세 임대차 계약의 묵시적 갱신 관련 질문
1년 월세 임대차 계약, 묵시적 갱신 관련 질문
안녕하세요, 저는 2025. 2. 25.부터 2026. 2. 24.까지 1년 월세 임대차 계약을 체결한 임차인입니다. 임대인과 계속 연락을 주고 받지 않다가 2026년 2월 4일에 임차인인 제가 계약이 끝나면 퇴거하겠다는 의사를 통보했습니다. 문자를 보내고 법 조항을 살펴보던 중 해석이 어려운 부분이 있어서 질문드립니다.
주택임대차보호법 제4조 제1항에서는
“2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 보되, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”
라고 되어 있고, 제6조 제1항에서는
“임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.” 라고 규정하고 있습니다.
여기서 제가 헷갈리는 부분은 다음입니다.
임차인이 1년 계약을 체결한 경우, 제4조 단서에 따라 ‘1년만 유효하다’고 주장하여 계약 만료 시 바로 퇴거할 수 있는지
아니면 제6조 제1항 문언 때문에 임차인이 2개월 전에 갱신 거절 통지를 하지 않았다면, 묵시적 갱신이 문제 되어 계약 종료 시 바로 퇴거할 수 없는지 헷갈립니다.
즉, 제4조의 임차인의 기간 선택권과 제6조의 묵시적 갱신 규정이 1년 기간의 임대차 계약에서는 어떻게 적용되는지가 혼동됩니다.
1개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
임차인이 일년으로 기간을 정해 계약한 경우, 임차인은 그 기간만 유효하다고 주장하여 계약 만료 시 퇴거할 수 있습니다. 다만 임대차기간 만료 전 이개월 이내에 퇴거 의사를 명확히 통지해야 묵시적 갱신 문제를 피할 수 있으며, 해당 통지가 이루어졌다면 계약은 만료로 종료됩니다.법리 검토
주택임대차보호법은 이년 미만 임대차를 원칙적으로 이년으로 보되, 임차인에게는 단기 계약을 그대로 주장할 선택권을 인정합니다. 묵시적 갱신 규정은 임대인과 임차인 모두 아무런 의사표시를 하지 않은 경우를 전제로 하며, 임차인이 기간 만료 전 퇴거 의사를 표시한 경우에는 적용되지 않습니다. 임차인의 기간 선택권이 우선합니다.사안 적용 및 판단
본 사안에서는 임차인이 계약 종료 약 이십일 전 퇴거 의사를 통보하였으므로, 임대차를 더 연장할 의사가 없다는 점이 명확히 표시되었습니다. 이 경우 묵시적 갱신이 성립되지 않으며, 계약은 약정한 종료일에 종료됩니다. 다만 통지 시점이 이개월 이전이었다면 분쟁 소지가 줄어들 수 있습니다.실무상 유의사항
퇴거 의사는 문자나 내용증명 등 객관적 자료로 남겨두는 것이 바람직합니다. 임대인의 반응과 무관하게 임차인의 명확한 의사표시가 중요하며, 퇴거 시 원상회복과 보증금 반환 일정도 함께 정리하는 것이 좋습니다.