원룸 계약 만기전 나가고싶을때 월세미납

Question

안녕하세요.

'방이 마음에 안들어서 나가고 싶을 경우, 세입자를 구하고 나가는게 일반적이지만, 월세를 의도적으로 미납해서 2개월 뒤 퇴거요청을 받고 나가면 어떻게 되는가'

가 질문입니다.

계약서 특약사항엔 이러한 내용이 있습니다.

1. '계약기간 만료 전 계약해지를 원하는 경우, 임차인이 직접 새로운 임차인을 구하거나 남은 계약기간의 차임을 부담하고 본 임대차를 해지하기로 한다.'

계약해지를 원할 때 임대인의 동의를 받아야 한다는 내용은 어디에도 없습니다.

이러한 내용이 있음에도 임대인의 동의가 없으면 세입자를 구하고 계약해지를 할 수 없나요?

2. '월세 2개월이상 미납 및 연락두절시 본 임대차를 해지하며, 임대인이 호실내 물건을 처분하고 새로운 임차인을 받음에 양측 동의하고 현 계약을 진행합니다.'

해당 내용은 임차인에게 불리한 조항으로 무효처리가 될 수도 있다고 생각합니다.

그러나 이걸 저에게 유리하게 적용시켜 무효를 원치 않는 경우, 2개월이 지나면 강제적으로 계약이 해지되는것 아닌가요?

임대인이 해지할 '수' 있다는 내용은 어디에도 없으며, 2개월 이상 미납일 경우 자동해지로 밖에 해석되지 않습니다.

따라서 보증금을 다 소멸시킬때 까지 계약해지를 안할 수 없는것 아닌가요?

위 내용대로 진행된다면 미납월세+중개비+청소비 를 제외하고 나머지 보증금을 받게되고 방을 나갈 수 밖에 없습니다.

그렇다면 나머지는 공실손해로 인한 손해배상 청구인데, 손해배상 청구과정이 굉장히 어려운 것으로 알고 있습니다.

해당 내용중에 제가 잘못 판단한 부분이 있으면 알려주세요

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,세입자를 구해오면 임대인의 동의 없이도 계약 해지를 주장할 수는 있지만, 현실적으로는 임대인과 협의 없이 일방적으로 계약 해지하긴 어렵습니다

,2개월 미납 시 임대인이 해지 할 수 있는 권리가 생기는 것이지, 자동 해지가 되거나 임차인이 원하는 시점에 계약이 종료되는 건 아닙니다

연락두절이 있어야 한다는 조건도 포함되어 있어, 단순히 미납만으로는 해당 조항 적용이 어려울 수 있습니다

,임차인이 무단 퇴거하면, 법적으로는 임대인이 소송을 제기해야 손해를 청구할 수 있고, 이건 현실적으로 쉽지 않은 경우가 많아 임대인이 포기하는 경우도 존재합니다

,계약서 조항이 다소 임차인에게 불리하다고 하더라도, 민법과 일치하거나 해석의 여지가 있을 경우 유효로 인정됩니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

특약에 대한 해석에는 차이가 있을수있겠으나 개인의견으로는 본인에게 유리하게 해석을 하신것으로 보입니다. 1번 특약에 대한 해석은 통상적으로 임차인이 계약해지를 원할 경우 패널티에 대한 부담이 주요한 내용입니다. 즉, 다음임차인을 구하면 임의대로 계약을 해지할수 있다는 게 아니라 다음임차인을 구하거나 남은기간 월세를 부담하여야 한다는 조건하에서 임대인와 협의를 통해 결정되어야한다라는 의미로 보는게 일반적이지, 해지를 원하는 임차인이 이중 원하는 것을 하나 선택해서 적용할수 있다는 의미가 아니라 판단됩니다.

2번 특약의 경우는 임차인에게 불리한특약이 해당되지 않습니다. 이유는 해당 특약이 임대차보호법에서 정한 강행규정을 위반한 경우나 임차인에게 불리한 내용일 경우 해당되나, 2개월연체시 계약해지는 법에도 명시된 임대인의 권리입니다. 다만 임차인의 짐을 임의대로 빼는 것은 특약이 아닌 법에 따른 절차상 명도소송을 통해 진행하는게 맞을것으로 보이긴 합니다.

그리고 질문에서 말한 2개월 차임 연체가 된다고 해서 특약에 따라 계약이 자동으로 해지되는 부분은 잘못된 부분으로 보입니다. 보통 2개월 연체에 따른 계약해지는 법적 판단상 자동종료가 아닌 반드시 임대인의 의사표시를 필요조건으로 하기 때문입니다. 결국 임대인이 계약해지를 원치않으면 의사통보를하지 않게 되고 그에 따라 계약의 효력이 유지될수 있고 이렇게 되면 월세에 대한 부분은 보증금에서 계속적으로 차감될수 있고, 보증금이 소멸될쯤 임대인이 계약해지 통보를 하게 되면 임차인 입장에서는 손실로 이어질수 있기 때문입니다.

그리고 무엇보다 계약도 하나의 약속이고, 이러한 약속을 이행하는 의무를 위반하게되는 상대방에서 유리하게 특약을 적용해석하는 경우가 많지 않기에 임대인과의 협의를 통해 해지동의를 받으시고 퇴거를 하시는게 가장 깔끔할듯 보입니다.

Answer 3

1. '계약기간 만료 전 계약해지를 원하는 경우, 임차인이 직접 새로운 임차인을 구하거나 남은 계약기간의 차임을 부담하고 본 임대차를 해지하기로 한다.'

계약해지를 원할 때 임대인의 동의를 받아야 한다는 내용은 어디에도 없습니다.

이러한 내용이 있음에도 임대인의 동의가 없으면 세입자를 구하고 계약해지를 할 수 없나요?

==> 가능합니다. 그러나 최종적으로 임대인의 동의가 필요한 사항입니다

2. '월세 2개월이상 미납 및 연락두절시 본 임대차를 해지하며, 임대인이 호실내 물건을 처분하고 새로운 임차인을 받음에 양측 동의하고 현 계약을 진행합니다.'

해당 내용은 임차인에게 불리한 조항으로 무효처리가 될 수도 있다고 생각합니다.

==> 임차인에게 일방적인 불리한 조항이할 할 수 없습니다.

그러나 이걸 저에게 유리하게 적용시켜 무효를 원치 않는 경우, 2개월이 지나면 강제적으로 계약이 해지되는것 아닌가요?

임대인이 해지할 '수' 있다는 내용은 어디에도 없으며, 2개월 이상 미납일 경우 자동해지로 밖에 해석되지 않습니다.

따라서 보증금을 다 소멸시킬때 까지 계약해지를 안할 수 없는것 아닌가요

==> 임대인의 입장에서는 가능합니다

Answer 4

1. 원래 계약해지는 요청하는쪽(임차인)이 있으면 요청받는쪽(임대인)이 동의를 해야 해지가 되는것입니다.
   해당 내용이 특약에 있고 없고는 관계 없이 법적인 내용입니다.

2. 월세 2개월 미납에도 임대인이 2개월 미납을 사유로 계약을 해지 하고자 할때 해지가 되는것입니다.

   계약해지의 책임이 있는 임차인의 선택사항이 아닙니다.

결론은 계약사항을 지키지 못한 임차인이 선택할 수 있는 사항은 없고 임대인이 계약을 해지하고자 하면 해지되는것입니다.

임대인이 보증금 다 없어질때까지 해지를 동의안할수도 있고(그 사이에 다른 세입자를 구하는등) 오히려 밀린 월세의 연체이자까지 임차인이 내야 할수도 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

임대차 계약 해지와 보증금 반환, 손배 청구와 관련하여서는 임대인이 임차인의 월세 미납분, 중개비, 청소비 등을 공제한 후 보증금을 반환하는 것이 일반적이며, 공실 손배 청구는 별도의 법적 절차와 증명이 필요하며 매우 어렵고 시간과 비용이 많이 듭니다.

따라서 계약서 특약 내용과 실제 법률 해석은 다소 차이가 있을 수 있으며 특히 임대인 동의 없는 계약해지와 미납에 따른 자동 해지 주장에는 법적 위험이 있으니 주의를 하시길 바랍니다.

Answer 6

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

임대차보호법에 의거하여 월세 2기(2번) 미납을 하게 되면 계약해지의 사유가 될 수 있고 재계약 시 임대인은 계약 거부를 할 수 있고 임차인의 계약갱신청구권도 사용을 하지 못하게 됩니다. 또한 임대차계약기간은 지켜야 하고 계속적인 월세 및 관리비 미납으로 결국 보증금에서 상계가 되게 될 경우 받을 보증금이 없을 수도 있다고 볼 수 있는 것입니다.

이러한 사항은 민법과 임대차보호법에 의거를 하게 됩니다.

감사합니다.