집에 불법건축된게 있는지 없는지 모를때 특약을 어떻게 해야하나요

Question

저가 집산지 13년됐고 건축허가 정식으로 받고 지어진지 30년된 3층 집입니다.

살때부터 베라다에 샷시로 되어있었는데 신고를 당해서 다 철거했습니다.

근데 옥상으로 올라가는 계단에 방이있습니다. 이방은 보일러도 연결되어있고 이방으로 가는 법은 3층 문을 통하는방법외엔없어요 세를 줄수가 없어요 쉐어주택이런방식이면 모를까

그 방은 집안에 있고 집 지을때 짓고 건축물 심사를 받은거 같아요

왜냐면 방높이가 약 2미터50 인데 1미터는 옥상 바닥 밑에 있어서 옥상에서 재면 153센치 정도 되요 153센치로 옥상에서 지으면 방으로 역활이 안되잖아요 집안내부에서부터 지어야 2미터가 넘어서 방역활을 할수있지 방에 유리창이 있는데 제 허리부분에 유리창이 있는데 옥상에 나가보면 유리창이 바닥에서 20cm 정도 위에 있어요

당연히 집안에 방이 있어서 화장실도 집안에 1개있는 화장실 이용하고 부엌도 3층집 전체에 1개 뿐입니다.

일반적인 불법 옥탑방처럼 옥상 바닥이 완공된후에 지어서 바닥에서 재면 2미터 이상 되고 그 방에 화장실 부엌이 있는 그런구조가 아니란 뜻이에요

근데 설계도도 없고 구청에 문의하니 옥상에서 재면 150cm가 안넘으면 된다고 말하다가 잘모르겠다고 건축사무실에 문의해라고 하네요

이집을 팔때 이걸 모르겠다고 말을 해도 제가 합법인지 불법인지 모르는 상태에서 팔면 현재 등기부에 불법건축부분 적힌게 없는데 계약후에 불법적인 부분이 발견되면 계약금 2배없이 받은 계약금만 반납후 해약 가능하다 이런식으로 적으면 될까요

혹시나 이 방때문에 계약금 두배로 반납하고 집도 못팔고 이런경우 생길까봐 질문드려요

Answer 1

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

아주 중요한 부분을 잘 짚으셨습니다. 말씀하신 옥상 계단실 옆 방의 합법·불법 여부가 불확실한 상황에서는, 특약을 꼼꼼하게 넣어두는 것이 핵심입니다. 결론부터 말씀드리면, 아래와 같은 특약 문구를 포함시키는 것이 안전합니다.

권장 특약 예시문

본 매매 대상 부동산에는 불법 건축 여부가 불확실한 구조(예: 옥상 계단실 옆 방 등)가 포함되어 있으며, 매도인은 해당 부분에 대해 명확히 알지 못함. 향후 해당 부분에 대해 불법 건축으로 확인되거나 이로 인해 철거, 이행강제금 등의 문제가 발생하더라도, 계약 당사자는 계약금의 배액배상 없이 계약을 해지할 수 있으며, 그 외 민형사상 책임을 묻지 않기로 한다.

또는 간단하게 요약하자면 본 건에 포함된 구조물 중 불법 여부가 명확치 않은 부분이 있음. 이에 따른 문제 발생 시 계약금 반환 후 계약 해지 가능하며, 매도자 책임을 면책한다.

이런 특약이 필요한 이유

불법 건축물이 명시되지 않았지만, 추후 신고나 구청 조사로 불법 판정을 받을 수 있습니다.

설계도면이 없고, 구청도 명확한 판단을 유보한 상황이라면 잠재적 리스크가 존재합니다.

따라서 미리 특약에 이 가능성을 명시해두면, 매수인이 인지하고 계약했음을 입증할 수 있고, 문제 발생 시 쌍방 간 계약금만 반환 후 계약 해제할 수 있습니다.

추가 팁

중개사 통해 구청 건축과에서 대지사용승인서나 준공도면 등 조회 요청해보는 것도 방법입니다.

설계도 열람 가능 여부를 구청 건축과에 다시 문의해 보세요. 간혹 주민등록증 지참하면 열람·복사 가능한 경우도 있습니다.

정리하자면, 모호한 상태일수록 특약을 꼼꼼하게, 명확하게 넣어두셔야 향후 불이익을 피할 수 있습니다.
특히 “계약금 2배 배상 없이 해제 가능” 조항을 꼭 넣어 두세요. 이 한 줄이 큰 피해를 막아줍니다. 참고하세요!!

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

문의 하신 방이 불법 건축인지 아닌지를 정확히 확인하는 것이 중요할거 같습니다

불법 건축물의 경우, 향후 매매 시 문제를 일으킬 수 있으며, 등기부에 불법 건축물로 표시되지 않았더라도, 실제 구조가 불법이라면 매수인이 나중에 문제를 제기할 수 있습니다

옥탑방의 경우, 최저 높이 규정(대부분 2미터 이상)을 충족하지 못하거나 건축물 용도에 맞지 않는 구조일 경우 불법으로 간주될 수 있습니다

구청에서 "150cm 미만이면 된다고 하였다"고 하셨지만, 이는 정확한 답변이 아니라 단순한 안내일 수 있으며, 법적인 확인을 위해 건축사나 전문가의 도움을 받는 것이 좋을거 같습니다

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

현재 건축물대장상에 불법건축물로 되어 있지 않지만 적발될 우려가 있다면 계약서에 특약으로 매도 후 1년(구체적인 기간이 필요할 것 같습니다.)내에 불법건축물로 적발이되면 계약을 해제하고 수령한 매매 대금을 조건없이 반환한다는 식으로 기재하면 될 것 같습니다. 하지만 그전에 건축사무소 등에 문의하여 불법 여부를 먼저 확인해 보시는 것이 좋을 듯 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 불법건축물일 경우 특약사항에 향후 불법건축물이라고 밝혀질 경우 매수자가 매도자에게 손해배상을 청구할 수 있다는 식으로 특약을 적고 또는 불법건축물이라고 하더라고 이를 매수자가 인지를 하고 매매르 할 경우 매수자가 책임을 지게 할 수도 있습니다. 즉 매도전에 불법건축물 여부를 정확하게 알고 매도를 하는 것이 중요한 포인트 갔습니다.

감사합니다.

Answer 5

현재 상황에서 현황도면을 열람하여 보시기 바랍니다. 실물을 보지 않고 무단 증축여부를 확인하기 위해서는 현황도면과 비교해야 하고 그 결과 차이가 있다면 무단증축된 건물이라고 할 수 있습니다. 이를 모를때 "매도인에게 건축물 무단증축에 대해 문의하였으나 이상어 없었고 나중에 식별되는 경우 원상복구 의무를 수행함"이라고 반영시키시기 바랍니다.

Answer 6

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.

불법 건축물의 확인은 구청이나 군청에 직접 방문하거나 온라인으로 건축물 대장을 열람해 보시면 알 수 있습니다

만약 불법 건축물이면 "위반 건축물"이라고 노랗게 찍혀 나옵니다.

더 자세히 알고 싶으면 동사무소나 구청에 가서 건축 도면을 열람하시면 됩니다. 도면에서 있는 대로 되어 있으면 불법 건축물이 될 수 없습니다.

집은 산지 13년이 되었는데 지금까지 불법 건축물로 되지 않았다면 크게 걱정할 필요가 없습니다. 불법 건축물에 대한 위반 건축물 등 재는 개인이 신고하거나 항공 촬영을 하여 이상하면 구청 공무원을 보내 확인 후 처리하는 데 항공 사진에도 이상이 없으면 문제 없다고 생각하시면 됩니다.

계약 후 불법 건축물로 확인되면 계약금의 두 배를 준다고 쓸 수는 있으나 그러지 말고 잔금 후 6개월까지 문제가 없으면 일체의 하자에 대한 책임을 묻지 않기로 한 다라고 쓰시면 될 듯합니다.