토지거래 허가구역 부동산거래 질문드립니다.
안녕하세요 이번에 성수동 단독주택을 매입할려고합니다 저는 2주택자 이며 한채는 매도계약을 했습니다
임대사업자로 대출을 받아 매수를 할려고 하는데요
토허제 계약은 처음이라 순서가 어떻게 되나요?
그리고 가계약을할시 특약사항에 중요내용이 무엇이 있나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
토지거래허가구역 내 주택 매입은 일반적으로 부동산 매수와는 다른 절차와 주의 사항이 많기 때문에 잘 이해하고 접근해야 합니다.
성동구는 매우 엄격하게 실거주 목적 여부를 심사합니다. 임대 목적 혹인 법인/임대사업자 명의면 거의 100% 허가가 거절됩니다.
따라서 대출은 임대사업자 명의로 받되 실거주 목적으로 사용하겠다는 전제로 신청해야 합니다.
실제로 등기 명의자는 실거주자 본인이여야 하고 전입신고 + 2년 거주가 필수입니다.
감사합니다.
안녕하세요 이번에 성수동 단독주택을 매입할려고합니다 저는 2주택자 이며 한채는 매도계약을 했습니다
임대사업자로 대출을 받아 매수를 할려고 하는데요
토허제 계약은 처음이라 순서가 어떻게 되나요?
그리고 가계약을할시 특약사항에 중요내용이 무엇이 있나요
==> 우선적으로 매입을 하기 전에 관할 관청에 "토지거래허가신청"을 해야 합니다. 심사결과 가능처분을 받은 경우 이때부터 계약체결을 할 수 있습니다. 안정적인 거래를 위하여 "매매계약서 확인서"를 받은 후 토지거래허가여부에 따라 계약을 진행하심이 적절헙니다. 그러나 주임사인 경우 토지거래 허가대상이 되지 않는 만큼 사전에 담당부서에 확인해 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
토지거래허가구역에서의 주택 구입절차는 다음과 같습니다. 허가신청서 제출 -> 서류검토 -> 관련부서 업무협의 및 현장조사 -> 허가/불허가 결정 -> 허가증 교부 또는 불허가처분 통지 -> 매매 계약서 작성
가계약으로서 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 가계약금 반환으로 취소할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임대인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없으므로 "토지거래허가가 나지 않는 경우에는 가계약금을 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 납입 대금을 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 필요합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
토지거래 허가구역 내에서 임대사업자로써 임대목적의 주택을 구매하는 것은 원칙적으로 허가가 나지 않는 것으로 알고 있습니다. 다만 예외적으로 허용가능한 조건이 있는데, 민간임대주택등록사업자이면서 임대사업계획서와 기존임대사업실적등을 자료를 제출하여야 하고 최소 2년이상 해당 목적대로 사용을 하여야 합니다. 그렇기 때문에 허가심사과정에서 허가가 되지 않을수 있기 떄문에 계약시에 특약등으로 토지거래허가 불가시 계약해지 및 계약금 반환등의 특약을 넣어두시는게 필요할듯 보입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
토지거래 허가구역은 실거주의무기간이 있어서 입주를 해야 합니다
임대 목적이면, 임대용도 허가 여부도 명확히 체크해야 합니다
성동구청 실무상 임대 목적은 다소 까다롭게 심사됩니다
실거주 목적만 허용되는 경우도 많으니 그부분을 먼저 확인해보시기 바랍니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
우선 성수동에 매입하게 되신 것을 축하드립니다. 토허제 지역에서 거래시, 계약서에 토지거래허가구역이라는 것을 명시하시고 허가를 접수하셔야 합니다. 가계약 시 주의하셔야 할 점은 "허가가 나지 않을 경우 본 계약은 파기" 등의 문구를 적어 두셔야 혹시 모를 손해가 나지 않습니다.
이후 정식 매매계약서를 작성하셔야 합니다. 이 때 절대로 실거래가 그대로 반영하셔야 합니다.
그리고 난 후 관할 구청에 토지거래 허가 신청을 하시고, 허가가 나면 거래를 완료하시면 되겠습니다.
거래허가는 약 10~15 일 정도 걸립니다. 참고하세요. 감사합니다.