임차권등기명령신청 전 임대인과 집 반환 문제에 관한 갈등. 질문드립니다.

Question

안녕하세요. 현재 원룸에서 월세로 거주하고 있고 약 2주 뒤 계약만료를 앞두고 있습니다. 임차권등기 신청을 고려중인데 걸리는 부분이 있어 상담요청 드립니다.

우선 이 집은 임대인이 주택관리업체에 집 관리를 위탁한 집이고 계약 만료 3~4개월 전에 주택관리업체에게 전화 상으로 계약연장 의사가 없음을 전달한 상태입니다. (2주 전 쯤 임대인에게도 내용증명으로 계약연장 의사가 없다는 내용 또한 보낸 상태) 문제는 계약 만료일에 세입자가 짐을 빼면 주택관리업체에서 퇴실점검이라는 것을 하는데 이때 굉장히 사소한 이유로 수리비를 과도하게 청구하며 세입자에게 보증금에서 수리비를 공제하고 반환하겠다는 얘기를 한다는 것입니다.

그래서 보증금 반환이 제대로 이루어지지 않았을 시에 임차권등기신청을 하려고 준비 중에 있습니다. 그리고 오늘 주택관리업체에서 연락이 와서는 계약 종료일에 짐을 다 빼면 퇴실점검을 하겠다고 하는데 제가 알고 있기로는 임차권등기명령 신청을 위해서는 집을 점유중이어야 하기 때문에 짐을 빼면 안되는 것으로 알고 있어, 보증금반환을 받고나서 짐을 빼겠다고 전달하자

주택관리업체에서는 통상적으로 임대차계약서에 적혀있는 '제5조[계약의 해지] 임대차계약이 종료된 경우 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다. 이러한 경우 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하고, 연체 임대료 또는 손해배상금이 있을 때는 이들을 제하고 그 잔액을 반환한다.' 를 언급하며 짐을 먼저 빼고 비밀번호를 알려줘야 법적으로 보증금 반환이 가능하다는 얘기를 합니다.

그래서 제가 보증금 반환을 못받으면 이사를 못가니, 짐을 안뺀 상태에서 입주점검을 진행하자고 했는데도 위의 제5조를 언급하며 짐을 다 빼야지만 입주점검이 가능하다고 합니다. 저는 여태까지 보증금을 반환 받고나서 이사를 가는게 맞다고 알고 있었고 그래야지만 임차권등기명령신청 또한 가능한 부분으로 알고 있었는데 위에서 말씀드린대로 주택관리업체의 주장과는 상반되는 부분이 있습니다. 이 부분 어떻게 대처해야할지 질문드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 대응 방향
  임차권등기명령을 신청하려면 임차 목적물에 계속 점유하고 있어야 합니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 짐을 모두 빼고 열쇠를 넘기면 점유가 종료된 것으로 간주되어 등기명령 요건을 충족하지 못할 수 있습니다. 따라서 현재 상황에서는 보증금을 받기 전까지는 이사하지 않고 점유 상태를 유지하는 것이 적절합니다. 주택관리업체의 주장은 법적으로 임차권등기명령의 취지와 충돌하며 이를 따를 의무는 없습니다.

• 계약 조항의 해석
  계약서 제5조는 일반적인 계약 종료 절차를 규정한 것으로 보입니다. 임차인이 원상회복 후 반환하고, 임대인은 연체금 등을 공제한 뒤 보증금을 반환한다는 내용입니다. 다만 이는 당사자 간 동시이행 관계가 원칙이므로, 임대인이 먼저 점검을 하고 보증금을 정산한 다음 임차인이 명도하는 절차도 충분히 허용됩니다. 임차인이 먼저 전부 명도해야만 보증금 반환 의무가 생긴다는 해석은 균형을 잃은 주장입니다.

• 임차권등기명령 요건
  주택임대차보호법상 임차권등기명령은 임대차계약이 종료되었고 임차인이 보증금을 반환받지 못한 채 주택을 점유하고 있는 경우 신청할 수 있습니다. 여기서 점유는 실제로 짐이 남아 있고 열쇠를 넘기지 않은 상태를 의미합니다. 점유가 종료된 것으로 보이면 신청 자체가 기각될 수 있으므로, 보증금을 받기 전까지는 짐을 유지하고 명도하지 않는 것이 중요합니다.

• 실무적 대응
  계약 만료일까지 보증금을 반환받지 못할 것이 예상된다면, 이사짐을 일부라도 남겨둔 상태에서 등기명령 신청을 준비하시는 것이 좋습니다. 주택관리업체가 짐이 없는 상태에서만 퇴실점검이 가능하다고 하더라도, 점검은 짐이 일부 남아 있는 상태에서도 충분히 가능하다는 입장을 서면 또는 문자로 전달하시고, 녹취나 기록을 남기는 것이 유리합니다.

• 종합 정리
  임차인의 권리를 보장받기 위해서는 보증금 반환 전까지 점유를 유지하고, 명도 시기를 신중하게 조절하는 것이 필요합니다. 주택관리업체의 일방적 요구보다는 등기명령 신청의 요건과 실익을 중심으로 판단해 대응하셔야 하며, 계약 종료와 동시에 퇴거하지 않더라도 법적 불이익은 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

관리업체가 무리한 주장을 하고 있는 상황으로 보입니다. 다만 임차권등기를 위해서 반드시 점유를 유지해야 하는 것은 아니기에 일단 짐을 빼고 보증금반환을 요청하신 후 만약 못받으신 금액이 남게된다면 그 금액에 대해서 민사소송을 통해 대응하시는 것도 가능한 경우로 판단됩니다.