임차인권리분석 시, 대항력 측정 기준은 어떤 일자 기준인가요?

Question

임차인권리분석 시, 대항력 측정 기준은 전입일자 기준인가요,아니면 확정일자 기준인가요?

임차인 대항력은 있으나 배당신청하여 우선변제권이 있는지 여부는 등기상 권리기준일과 임차인의 확정일 중 비교하여 배당가능여부를 확인하는것이 맞나요? 하기 케이스(2021-64503)의 경우 임차인은 우선변제권을 가지고 있는게 맞나요?

Answer 1

안녕하세요.

주택임대차보호법에 대항력이란

"임차한 주택이 매매나 경매 등으로 임대인이 변경될지라도 그 임차주택의 양수인에 대해 임대차의 내용을 주장할 수 있는 권리" 라고 되어있습니다.

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이를 좀 더 쉽게 풀어쓰면 집주인이 바뀌거나 살던 집이 경매를 당하더라도 임대차 기간동안 외부의 간섭없이 당당하게 거주할 수 있고 임대차 기간이 종료가 되더라도 보증금을 단 한푼이라도 손실없이 모두 돌려받을 수 있는 권리라고 할 수 있지요!

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대항력은 '주택의 인도' + '주민등록(전입신고)'을 하면 다음날 0시부터 발생합니다.

우선변제권은 확정일자 받은 날을 기준으로 합니다. 확정일자가 말소기준권리 날짜보다 앞서있어서 우선되는것으로 보여집니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 상기 질문요지를 고려할 떼 임차인이 대항력이 있는지에 대한 질문으로 보입니다. 결론부터 말씀드리면 말소기준인 근저당은 20년에 설정되어 있지만 임차인의 전입신고 및 확정일자를 고려할 때 2017년이기 때문에 대항력이 있는 임차인이라 할 수 있습니다. 이러한 경우 경매입찰을 신청할 때 현 임차인이 배당신고를 하였는지 확인이 우선입니다.