주택임대차보호법과 민법상 일반임차인의 차이가 궁금해요.

Question

부동산에 대해 관심이 많아 문득 궁금한 사항이 주택임대차보호법으로 보호 받는 임차임과 민법상 보호받는 일반임차인의 차이가 무엇인지 궁금해요. 아시는분 알려주세요.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

가장 큰 차이는 대항력과 우선변제권과 같은 물권적 효력입니다. 기본적으로 민법상 임대차는 채권에 불과합니다. 쉽게 임대인이 중간에 바뀌면 새로운 임대인에게 보증금 반환등을 요구할수 없고, 계약을 체결한 당사자인 임대인에게만 청구가 가능합니다. 그래서 예전배경의 드라마등에서 임대인이 집을 팔고 야반도주하면 세입자가 보증금을 날리고 쫒겨나는 경우가 있는데 실제 이러한 이유때문입니다. 하지만 주택임대차보호법이 생기면서 특별법으로써 채권인 임차권에 물권의 효력인 대항력을 조건에 충족되면 부여하여 이러한 피해를 막고 주거안정을 유지하기 위한 목적이라고 보시면 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

대부분 임차를 한다고 하면 주택 아니면 상가, 사무실등입니다.

민법이 상위법이지만 주택을 임차하면 주택임대차보호법, 상가를 임차하면 상가임대차보호법이라는 특별법 적용을 우선 받습니다.

이런 특별법에 없는 내용이나 해당이 없는 고액 상가 임차인, 토지 임차인등은 민법의 적용을 받게 되겠습니다.

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Answer 3

민법상 임대차는 '채권'입니다.

채권이란 계약을 맺은 당사자 사이에서만 주장할 수 있는 권리를 말합니다.

다시 말해서, 채권을 가지고 제3자에게 대항할 수 없습니다.

민법상 일반 임대차 도중에 주인이 바뀔 경우, 새 주인과 다시 계약을 맺어야 합니다.

임대인의 지위가 새로운 주인에게 자동으로 승계되지 않기 때문입니다.

여기서 나온 법언이 바로 "매매는 임대차를 깨뜨린다." 입니다.

따라서 정부는 국민 주거안정을 위해 "주택임대차보호법"이라는 특별법을 제정하고,

주택이 매매되더라도 임대인의 지위가 그대로 승계되는 규정을 만든 것입니다.

Answer 4

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

주택임대차보호법은 등기하지 않고 주민센터나 인터넷으로 전입신고 및 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권이 생기도록 규정한 주택임대차특별법입니다. 특별법에 의해 매수자가 매도인의 권리와 의무를 승계한다고 규정하고 있어 임차보증금을 보장 받을 수 있습니다.

민법의 임창인은 부동산이 매매등으로 인하여 소유자가 바뀌면 새로운 소유자에게 임대차를 주장할 수 없어 임차보증금보장을 받을 수 없습니다.

Answer 5

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

임대인과 임차인 간 다툼이나 분쟁 시 주택임대차보호법상 법률과 계약서 특약사항을 살펴본 후 민법상 임대차계약에 대해 살펴봅니다.

주택임대차보호법과 민법상 임대차계약에 대한 부분은 서로 보완관계입니다.

Answer 6

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

주택의 임대차인경우 임대차보호법이 적용되는것이고 그외에 상가는 상가임대차 보호법이 적용됩니다.

이두가지를 제외한 모든 임대차계약이 민법상임대차 계약으로보고 특별한 보호법은 없습니다.