가장 큰 차이는 대항력과 우선변제권과 같은 물권적 효력입니다. 기본적으로 민법상 임대차는 채권에 불과합니다. 쉽게 임대인이 중간에 바뀌면 새로운 임대인에게 보증금 반환등을 요구할수 없고, 계약을 체결한 당사자인 임대인에게만 청구가 가능합니다. 그래서 예전배경의 드라마등에서 임대인이 집을 팔고 야반도주하면 세입자가 보증금을 날리고 쫒겨나는 경우가 있는데 실제 이러한 이유때문입니다. 하지만 주택임대차보호법이 생기면서 특별법으로써 채권인 임차권에 물권의 효력인 대항력을 조건에 충족되면 부여하여 이러한 피해를 막고 주거안정을 유지하기 위한 목적이라고 보시면 됩니다.