안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 질문자가 헷갈려 하는 '소득 제한'의 진짜 의미
먼저, '정부 정책대출'과 '일반 은행 대출'의 차이부터 알아야 해요.
- 정부 정책대출(예: 디딤돌, 보금자리론)은 말씀하신 것처럼 '부부합산 소득 8천만 원 이하' 등 소득 제한이 있어요. 하지만 이런 대출은 집값 제한도 엄격해서, 6억~9억 이하 집에만 쓸 수 있거든요. 그래서 질문자님이 보고 계신 11~12억 아파트에는 애초에 적용이 안 됩니다.
- 시중은행 생애최초 대출의 경우, 소득이 아무리 많아도 괜찮아요. 연봉이 1억이든 2억이든 소득 제한이 없으니, 돈을 많이 번다고 해서 대출이 막히진 않아요. 소득 때문에 대출이 안 되는 건 걱정하지 않으셔도 됩니다.
2. 12억 아파트 살 때 실제 대출 한도
생애최초 구입자에게는 LTV(주택담보대출비율) 80%를 받을 수 있지만, 여기에도 한도가 있어요. '최대 6억 원'이라는 상한이 걸려 있거든요.
- 이론적으로 12억의 80%면 9.6억이지만, 실제론 생애최초 대출 최대 한도인 6억까지만 빌릴 수 있어요.
- DSR(총부채원리금상환비율)도 체크해야 하지만, 연봉 1억(혹은 혼인신고 시 1.6억) 정도면 6억 대출 조건은 충분히 충족됩니다.
3. 현금 5~6억으로 12억 아파트 매수가 가능한지
결론부터 말씀드리면,조금 빠듯하긴 해도 불가능하진 않다"가 답이에요.
- 집값 12억에 취득세, 기타 비용까지 합치면 약 12억 4,500만 원 정도가 필요해요.
- 본인 자산 6억, 생애최초 대출 6억을 더하면 12억인데, 약 4,500만 원이 모자랍니다. 만약 자산이 5억이면 1억 5천만 원 정도가 부족하고요.
4. 현실적으로 가능한 방법
현금이 조금 부족하다면 이런 방법을 고민해볼 수 있어요.
- 신용대출: 부부 합산 소득이 높다면 5,000만~1억 정도 신용대출로 보탤 수 있어요. 이때는 주택담보대출 실행 후에 신용대출을 받는 등 순서가 중요하니 꼭 은행과 상담해보세요.
- 취득세 감면: 생애최초 주택 구입이면 취득세를 최대 200만 원까지 깎아줘요. 적지만 그래도 보탬이 됩니다.
- 예산 범위 조정: 너무 빠듯하다 싶으면, 10억~11억 정도의 급매물을 찾아보는 것도 방법이에요. 대출 6억에 현금 5억 여유가 있다면 이 구간이 가장 부담이 적을 거예요.
결론적으로, 소득 조건 때문에 대출이 어렵진 않으니 그 부분은 안심하셔도 돼요. 다만 대출 한도가 6억으로 고정되어 있다는 점을 꼭 기억하시고, 부족한 취득세와 잔금 마련 방법을 고민하시면 됩니다.